همه چیز درباره سند عرصه و اعیان

عرصه و اعیان

مفهوم عرصه و اعیان برای تمامی املاک سند دار و سندهای ملکی با کاربری های متعدد از جمله مسکونی، تجاری، اداری و … معنا پیدا می کند. طبق تعاریف قانونی به زمین و مکانی که ساختمان روی آن بنا شده است عرصه می‌گویند و اعیان بنا یا ساختمانی است که روی عرصه ساخته می‌شود. با توجه به جوازهای کسب شده از مراجع ذیصلاح عرصه و اعیان می‌توانند کاربری‌های مختلفی نظیر مسکونی، تجاری، اداری و موردهای دیگر داشته باشند.

عرصه و اعیان زمانی مهم می‌شوند که فرد اعیانی را در یک مجتمع مسکونی که به آن عرصه می‌گویند، خریداری می‌کند. شاید در ابتدای امر تفاوت عرصه و اعیان برای خریدار مهم نباشد اما موضوع  زمانی مهم می شود که بحث تخریب و ساخت و ساز آن عرصه مورد توافق مالکین اعیان(واحدها) قرار می گیرد. مجتمع های مسکونی دارای عرصه زیادی هستند. مالک اعیان یا همان آپارتمان نسبت به قدرالسهم اعیان خود به صورت مشاعی صاحب عرصه خواهد شد. در حقیقت نسبت به آن اعیان صاحب عرصه نیز خواهد شد.

قابل ذکر است که مقصود از مساحت عرصه همان مساحت کل زمین است و مساحت اعیان خود واحد‌های مسکونی یا اداری در عرصه است. در نتیجه اگر هرچه عرصه زمین(مساحت زمین) بیشتر باشد مثلا سه هزار متر، مالک اعیان سهم بیشتری از عرصه خواهد برد و زمین بیشتری از عرصه به مالک اعیان می رسد. این در صورتی است که اگر مساحت زمین ۵۰۰ متر باشد عدد کمتری قدرالسهم به او می‌رسد.

باید توجه به این موضوع داشت که هر واحد جدا از ملکی که خریده است دارای پارکینگ و انباری در سند خود است. اگر تعداد پارکینگ ها یا متراژ انباری ها با هم تفاوت داشته باشند قدرالسهم مالک اعیان از کل عرصه موجود بیشتر می‌شود.

 

اهمیت عرصه و اعیان

در زمان خرید و فروش املاک اعیان مربوطه ارائه می شود و خریدار و فروشنده شاید صحبتی از عرصه به میان نیاورند چرا که این موضوع در زمان خرید و فروش چندان تفاوتی ایجاد نمی کند اما چنانچه قصد تخریب و نوسازی ملک به میان رود این موضوع اهمیت بسیاری پیدا می کند چرا که هر یک از صاحبان اعیان یا همان واحد آپارتمانی مربوطه بسته به میزان قدرالسهم خود از عرصه بهره می برد. به عبارتی هرچه عرصه یا زمین یک ملک بیشتر باشد و تعداد واحد ها و یا اعیان کمتر باشد قدرالسهم هر یک از آنها بیشتر بوده و در نتیجه از ارزش بالاتری برخوردار می باشند. لذا در صورت مشخص بودن این موارد اختلافات و مشکلات ناشی از آن به مراتب کمتر شده و مشخص بودن قدرالسهم هر یک از واحدها (اعیان) و عنوان کردن آن در آگهی های فروش موجب تسریع روند معاملات می شود.

عرصه و اعیان در زمین‌های اوقافی

سند اوقافی به مالک اعیان اختیار کامل نمی‌دهد و باید اقساطی به صورت سالیانه به اداره اوقاف که صاحب عرصه است پرداخت کنند. بعد از ۹۹ سال درباره اجاره مجدد این زمین تصمیم گیری می‌شود. برای نقل و انتقال باید اداره اوقاف معامله مورد نظر را تایید کند. در این حالت سازنده با توجه به توافقات با صاحب عرصه که معمولا اداره کل اوقاف باید اجاره بها پرداخت کند و در نهایت باید توجه داشته باشند که آن ها فقط مالک اعیان هستند و در عرصه مستاجر متولی هستند.

باید به این مورد توجه کنید که مالکیت زمین‌های‌اوقافی در اصل بر عهده اداره کل اوقاف و امور خیریه است. این زمین ها یا اراضی تحت هر عنوانی با این شکل، متعلق به افراد نیست. اگر در زمین‌های وقفی ساخت و سازی صورت بگیرد به طور قطع سازنده و مالک اعیان، مستاجر آن عرصه می شود و نمی‌تواند خود را صاحب عرصه بداند.

در تبصره دو ماده صد و چهل و هشت قانون ثبت اسناد و املاک مصوب سال ۱۳۱۰ آمده است: «در صورتی که اعیان کلا یا جزئا در اراضی موقوفه احداث شده باشد هیأت با موافقت متولی منصوص و اطلاع اداره ی اوقاف و رعایت مفاد وقف نامه و در صورتی که متولی نداشته باشد تنها با موافقت اداره اوقاف و رعایت مفاد وقفنامه و مصلحت موقوف ‌علیهم و با در نظر گرفتن جمیع جهات نسبت به تعیین اجرت زمین اقدام و در رأی صادره تکلیف اداره  ثبت را نسبت به مورد برای صدور سند مالکیت کل یا جز اعیان با قید اجرت زمین مقرر و معین خواهد کرد».

تفاوت عرصه و اعیان در مالکیت

معمولا مالک اعیان و صاحب عرصه یک شخص است. گاهی اوقات امکان دارد مالک اعیان صاحب قسمتی از عرصه باشد. این حالت بیشتر در مجتمع‌های مسکونی اتفاق می‌افتد. گاهی اوقات مالک اعیان یک شخص و صاحب عرصه شخص دیگری است که این حالت در مورد زمین‌های اوقافی روی می دهد.

ساخت و ساز در زمین‌های اوقافی منوط به کسب اجازه از اداره متولی است. تفاوت عرصه و عیان پس از تعاریف گفته شده بسیار روشن است. پس بهتر است قبل از هرگونه معامله‌ای اطلاعات کافی در مورد زمین مورد نظر داشته باشید تا مرتکب اشتباه نشوید.

چگونگی تفکیک اعیان

با ارائه گواهی پایان کار ساختمان توسط مالک یا سازنده یا نماینده قانونی به اداره ثبت اسناد و اکلاک کشور مراحل دریافت گواهی پایان کار شروع می‌شود. پس از بازدید نقشه بردار و همینطور نماینده اداره ثبت اسناد از ملک مورد نظر، نقشه بردار قسمت‌های مفروزی و قسمت های مشاعی را ترسیم و مشخص کرده و صورت مجلس تفکیکی تهیه و تنظیم می‌نماید. بعد ازطی مراحل اداری و هزینه‌های مربوطه اعیان تفکیک می‌گردد.

چگونگی تفکیک عرصه

با تقاضای مالک یا وکیل قانونی که مالک در اخیار گرفته است از شهرداری منطقه مورد نظر در محدوده‌ای که خانه واقع شده است تقاضای نقشه تفکیک پلاک درخواست می‌شود. شهرداری پس از تحویل گرفتن مدارک مورد نیاز از مالک و با توجه به مقررات و ضوابط شهرداری، نقشه مصوب را در اختیار مالک قرار می‌دهد. برای بررسی و تطبیق این نقشه‌ها با مدارک موجود مدارک به اداره ثبت اسناد کشور ارسال می‌گردد.

پس از دریافت نقشه توسط اداره ثبت اسناد، مامور این اداره در محل مورد درخواست حاضر شده و پس از بررسی‌های لازم در مورد تطبیق نقشه ارسالی از طرف شهرداری و سند مالکیت صادر شده؛ گواهی عدم تجاوز به مجاورین و معابر و شوارع به وسیله مامور اداره ثبت اسناد تایید شد می‌گردد.

پس از آن مامور ثبت صورت مجلس تفکیکی که شامل توضیحی کاملی از ملک است را تنظیم می‌نماید و پس از انجام مراحل اداری و پرداخت هزینه های لازم تفکیک عرصه صورت می‌گیرد.

دعاوی عرصه و اعیان

اکثر دعاوی عرصه و اعیان قابل حل در شهرداری ها و اداره ثبت اسناد کشور است.بیشترین دعاوی که امکان دارد در این مورد اتفاق بیافتد هنگامی که وارثان ملک می‌خواهند قدرالسهم عرصه خود را بدانند یا در صدور سند اعیان مشکلی به جود آمده است. در مورد ساخت و ساز یک مجتمع بزرگ باشد یا حتی در مورد ساخت و ساز در زمین‌های اوقافی باشد که برای هر کدام را به اختصار توضیحی داده شده است:

 در حالتی که اعیانی بر روی زمین‌های‌اوقافی بدون اجازه موقوفه ساخته شده باشد، فرد سازنده نمی تواند ادعایی بر حق اعیانی کند.

قدرالسهم عرصه در ارث

هنگامی که شخصی فوت می کند، وارثان آن امکان دارد بخواهند ارثیه خود را بفروشند. در زمین‌هایی که در مجتمع‌های بزرگ قرار دارند و مالک عیان از عرصه سهم می برد گاهی این مشکل اتفاق می‌افتد. با پیگیری از شهرداری  و طرح درخواست، تفکیک عرصه صورت می‌پذیرد.

قدرالسهم عرصه در مشارکت ساخت مجتمع‌ها

مجتمع‌ها به دلیل ابعاد بزرگ زمین، مالک اعیان هر واحد مشخص است اما عرصه به همین راحتی مشخص نمی‌شود. هنگامی که اهالی این نوع مجتمع‌ها تصمیم به تخریب آن می‌کنند به طور مشخص هر کدام سند اعیانی دارند. مسئله ای که در اینجا پیش می‌آید تقسیم عرصه ساختمان مورد نظر است.

امکان دارد هر یک از مالکین ادعای بیش از حق السهم عرصه خود داشته باشند اما قانونگذار این مسئله را مورد بررسی قرار داده و این افراد می توانند با مراجعه به شهرداری و اداره ثبت اسناد کشور و طی کردن مراحل آن هر کدام صاحب عرصه به حق خود شوند.

صدور سند اعیانی

از دیگر مشکلاتی است که امکان دارد برای سازنده‌ها و مالکین واحدها روی دهد همین موضوع است. امکان دارد واحد و ملک ساخته شده با نقشه‌های ارائه شده به شهرداری تفاوت داشته باشند که این مسئله باعث می شود شهرداری گواهی پایان کار صادر ننماید.

در این گونه از موارد مالک یا سازنده یا نماینده قانونی با حضور در شهرداری درخواست خود را به کمسیون مربوطه ارائه می‌دهد و پس از برگزاری جلسه ی کمسیون و با توجه به رأی داده شده، آن ها می توانند پس از طی مراحل قانونی و اداری گواهی پایان کار ساختمان را دریافت کنند و سپس با مراجعه به اداره ثبت اسناد کشور درخواست خود برای صدور سند اعیانی را ثبت کنند.

ساخت و ساز در زمین‌های اوقافی

دعاوی حقوقی دیگری که امکان دارد رخ ده در مورد زمین‌های اوقافی است.  در این مورد تفاوت عرصه و اعیان بسیار مهم است. در حالتی که اعیانی بر روی زمین‌های اوقافی بدون اجازه موقوفه ساخته شده باشد. فرد سازنده نمی تواند ادعایی بر حق اعیانی کند و متولی زمین‌های اوقافی می‌تواند با طرح شکایت خلع ید و قلع و قم ساختمان احداثی احقاق حقوق کنند. قبل از خرید زمین و یا ملک باید دقت شود وقفی نباشد.

 

اجاره سند عرصه و اعیان با اویم

ممکن است به سند بنچاق نیاز داشته باشید، در اینصورت، با امکانات ویژه‌ای که اویم در نظر گرفته است، میتوان نسبت به درخواست اجاره سند اقدام نمایید و با ارائه تضمین سند مدنظر خود را تهیه کنید.