ملک مشاع و سند ملک مشاع از مواردی است که افراد با مالکیت بر روی یک ملک بصورت شراکتی باید از آن آگاه باشند. افرادی نیز که قصد خرید خانه دارند باید از مشاعی یا نبودن آن اطلاع داشته باشند. در این مقاله ضمن معرفی ملک مشاع، سند ملک مشاع، مراحل دریافت سند ملک مشاع را نیز بیان می‌نماییم.
ملک مشاع چیست؟
در اصطلاح لغوی مشاع به معنی مشترک و تقسیم نشده می‌باشد. در اصطلاح حقوقی مشاع به املاک یا اموالی اطلاق می‌گردد که دو یا چند نفر در آن شریک باشند. مشاع اغلب برای ملک و املاک مورد استفاده قرار می‌گیرد. در ملک مشاع از نظر حقوقی هر کدام از مالکان به میزان مساوی از ملک مربوط سهم داشته و در آن تقسیم‌بندی ملک مشخص نیست.
در ملک مشاع تمام افرادی که سهیم می‌باشند، حق دخل و تصرف دارند. به عبارت دیگر، امکان استفاده از ملک برای هر دو مالک امکانپذیر بوده و انجام کلیه اقدامات بر روی ملک نیازمند، تایید و رضایت افراد سهیم در آن می‌باشد.
در بحث سهم الارث ملک مشاع بیشتر مطرح می‌گردد. وراث مقدار مشخصی از سهم الارث را دارند و به مقدار مشخص در ملک سهم می‌برند.
تفاوت سند مشاع و سند شش دانگ
باید توجه داشته باشید که سند شش دانگ با سند مشاع متفاوت می‌باشد. فردی که سند شش دانگ به نام وی می‌باشد، مالکیت کل ملک را بر عهده دارد و آن ملک تنها به وی تعلق دارد. اما در سند مشاع مالکیت یک ملک متعلق به دو یا چند نفر می‌باشد و یک شخص به تنهایی نمی‌تواند، ادعای مالکیت بر کل ملک را داشته باشد.
سند تک برگی ملک مشاع
چنانچه مالکیت یک ملک برعهده چند مالک می‌باشد، هر یک از مالکین می‌توانند درخواست سند تک برگی کنند. به ازای هر سهمی که مالک دارد حتی ۱/۱۰ دانگ، سند تک برگ مجزا در اختیار خواهد داشت. اگر ملک دارای سند منگوله دار قدیمی می‌باشد، پس از افراز و تفکیک ملک مشاع هر یک از مالکین می‌توانند سند مجزای تک برگی داشته باشند.
در برخی موارد که خانه چند طبقه‌ای و دارای چند مالک است و سند بصورت مشاعی می‌باشد هر یک از مالکین می‌توانند برای گرفتن سند شش دانگ اقدام کنند. نکته مهم در تبدیل سند ملک مشاع به سند شش دانگ، قابلیت افراز ملک می‌باشد. به عبارت دیگر، متراژ ملک بایستی به اندازه‌ای باشد که بتوان به صورت استاندارد به واحد و یا طبقه تقسیم بندی نمود.
برای دریافت سند شش دانگ و تبدیل سند ملک مشاع به سند شش دانگ با مراجعه به اداره ثبت اسناد مدارک اولیه شامل سند مالکیت، کارت شناسایی، عوارض شهرداری، فیش آب، برق و گاز تحویل داده شده و درخواست تبدیل سند مشاع به سند شش دانگ ارائه کرد.
به منظور تبدیل سند مشاع به سند شش دانگ کسب رضایت از شهرداری ضروری است، لذا اداره ثبت درخواست افراز ملک را به اطلاع شهرداری می‌رساند و در پس از بررسی و تایید شهرداری، اداره ثبت دستور افراز ملک و تبدیل سند مشاع به شش دانگ را صادر می‌نماید. بدینوسیله، تقسیم نامه‌ای برای متراژ ملک و تقسیم واحدها توسط اداره ثبت تنظیم می‌گردد و در اختیار مالک قرار می‌گیرد. پس از آنکه اداره ثبت تعداد واحد و طبقات مورد مالکیت هر مالک را معین می‌کند، هر یک از مالکین می‌توانند برای دریافت سند شش دانگ به اداره ثبت مراجعه نمایند.
چنانچه سند مشاع به صورت منگوله‌دار باشد، در فرآیند تبدیل سند مشاع به سند شش دانگ، سند تک برگی صادر می‌شود. همچنین در صورتی که ملک قابل تبدیل به چند سند شش دانگ نباشد، برای هر مالک سند تک برگ صادر می‌شود که در آن سهم فرد از ملک را مشخص شده است.
دریافت سند ملک مشاع
اشاره شد که بدون رضایت تمام افراد سهیم، مالکین حق دخل و تصرف در ملک مشاعی را ندارند. علاوه بر آن در سند ملک مشاعی تنها مالکیت ذکر شده است و میزان و قسمت سهم هر مالک مشخص نشده است. بنابراین مالکین برای دریافت حق دخل و تصرف در مورد ملک تصمیم می‌گیرند که سهم خود از ملک مشاع را مشخص نمایند و این عمل با دریافت سند به صورت منگوله دار یا تک برگی میسر خواهد شد.
با تقاضای یکی از مالکین تقسیم ملک صورت می‌گیرد و تفکیک سند مشاع آغاز می‌گردد و هر یک از مالکین به صورت مجزا سند دریافت می‌کنند.
الزام به تنظیم سند رسمی ملک مشاع
اگر یکی از مالکین سهم مشاع خود را به فروش برساند، خریدار می‌تواند او را ملزم به تنظیم سند رسمی به نحو مشاع در محدوده سهم فروخته شده کند. در این حالت شخصی که خریدار ملک است باید دادخواست خود را به فروشنده و دیگر مالکین رسمی ملک به دادگاه تقدیم نماید.
مراحل دریافت سند ملک مشاع
هر یک از مالکین که تمایل به دریافت سند ملک مشاع دارند، بایستی مراحل زیر را طی نمایند:
- ارسال درخواست تفکیک سند به اداره ثبت اسناد و املاک
- تعیین سهم هر یک از مالکین
- تدوین و تنظیم تقسیم نامه
- تنظیم صورت مجلس تفکیکی شامل مشخصات و اطلاعات دقیق متراژ، تعداد واحدها و سهم تقسیم شده هر یک از مالکین
- ارسال اصل مدارک مربوط به ملک مشاع و تقسیم نامه تنظیم شده به اداره ثبت اسناد
- ابطال سند ملک مشاع و تنظیم اسنادی جداگانه برای هر مالک بر اساس سهم آنها
افرادی که تمایل دارند تا ملک مشاع خریداری نمایند و قصد دارند تا با پرداخت قدرالسهم مالکیت ملک را در مراحل دریافت سند ملک مشاع می‌تواند به دو صورت زیر انجام شود:
- ملک مشاع قبل از ثبت منتقل شود.
- ملک مشاع بعد از ثبت منتقل شود.
در ادامه به توضیح انتقال ملک مشاع قبل از ثبت و بعد از ثبت می‌پردازیم.
انتقال سند ملک مشاع قبل از ثبت
براساس ماده ۱۱۴ آیین نامه قانون ثبت، هرگاه درخواست ثبت سند ملک مشاع توسط چند نفر ارائه گردد و پیش از ثبت ملک، به یک نفر منتقل شود (فروخته شود) با اطلاع به افراد متقاضی که ملک با نام آنها آگهی شده است، سند مالکیت تمام ملک به نام فرد خریدار (منتق الیه) صدور می‌گردد.
انتقال سند ملک مشاع بعد از ثبت
مطابق ماده ۱۱ آیین نامه قانون ثبت، اگر ملک مشاع به فرد دیگری منتقل شود، تمام اسناد و مدارک مالکیت قبلی باطل شده و فاقد اعتبار می‌باشند و سند مالکیت جدید صادر می‌گردد. براساس ماده ۵۸۳ قانون مدنی، هریک از شرکا می‌تواند بدون رضایت سایر شرکا سهم خود را جزئی یا کلی به شخص ثالثی منتقل نماید. همچنین مطابق ماده ۱۰۴ آیین‌نامه قانون ثبت هنگام انتقال تمام یا قسمتی از ملک ثبت شده و یا واگذاری حقی نسبت به عین ملک سند معامله در دفتر اسناد رسمی ثبت و خلاصه آن در دفتر املاک زیر ثبت ملک ثبت می‌شود.
دریافت سند ملک مشاع با اویم
در اپلیکیشن اویم امکانی فراهم شده است که می‌توان به افراد دارای تجربه در حوزه دریافت سند ملک مشاع دسترسی پیدا کرد. بدین ترتیب، با ثبت آگهی خدماتی در بخش خدمات اویم و امور اداری و وارد نمودن توضیحات و حق الزحمه پیشنهادی میتوانید مسیر دریافت سند ملک مشاعی را برای خود هموارتر نمایید و از کمک‌های افراد متخصص این حوزه بهره مند شوید. شما میتوانید، برای اشنایی بیشتر با اویم و امکانات و قابلیت‌های ویژه آن، مقاله معرفی اویم را مطالعه کنید.