ویژگی‌های مشاور املاک حرفه‌ای و خوب

همه ما با شغل مشاور املاک تا حدودی آشنایی داریم. بارها ممکن است محل کار آنها را مشاهده کرده باشیم و یا با مشاوران املاک در ارتباط بوده باشیم. حال قصد داریم تا به تعریف شغل مشاور املاک پرداخته و ویژگی‌های یک مشاور املاک خوب و حرفه‌ای را بیان کنیم.

مشاور املاک چیست؟

مشاور املاک به انگلیسی Real estate به آژانس‌ها و بنگاه‌های معاملاتی اطلاق می‌گردد که فعالیت‌هایی همچون؛ خرید، فروش، پیش فروش، رهن و اجاره املاک و مستغلات می‌پردازند و ضمن ارائه خدمت به کسب درآمد نیز مشغول می‌شوند.

اغلب مشاورین املاک از سه طریق دریافت کمیسیون ناشی از عقد قرارداد، خرید و فروش ملک، اخذ کمیسیون بدلیل جذب و معرفی مشتری کسب درآمد دارند.

دریافت حق کمیسیون ناشی از عقد قرارداد

از جمله رایج ترین روش‌های کسب درآمد مشاغل مشاور املاک و مستغلات، دریافت حق کمیسیون در ازای نهایی سازی و تهیه و تدوین قراردادهای مختلف املاک است. حق کمیسیون که در مطالب گذشته به آن پرداخته‌ایم به  مبلغی اشاره دارد که کارگزاران املاک و بنگاه‌های معاملاتی ملک به منظور حق‌الزحمه ارائه خدمات مانند تکمیل موفق یک فروش، رهن و اجاره یا پیش فروش دریافت می‌کنند. این مبلغ، دارای نرخ مشخص است که سالانه توسط اتحادیه صنف مشاوران املاک هر شهر و شهرستان اعلام می‌گردد.

مشاور املاک می‌تواند حق کمیسیون مختلف مانند؛ حق کمیسیون فروش، حق کمیسیون رهن کامل، حق کمیسیون رهن و اجاره اخذ نماید. برای اطلاع از میزان و نرخ حق کمیسیون و آشنایی با محاسبه حق کمیسیون می‌توانید از امکانات فراهم شده در اپلیکیشن تخصصی اویم استفاده کرده و به صورت رایگان به محاسبه حق کمیسیون در شهر مورد نظر خود بپردازید.

خرید و فروش ملک

مشاوران املاک به واسطه کسب و کار خود، جزو اولین افرادی هستند که از وضعیت املاک اطلاع پیدا می‌کنند و به آسانی می‌توانند از املاک مناسب آگاهی داشته باشند. مشاور املاک، املاک مناسب را شناسایی نموده و خریداری می‌کنند تا در موقعیت‌های مناسب به فروش رسانند و کسب سود و درآمد نمایند.

اخذ کمیسیون بدلیل جذب و معرفی مشتری

روش دیگری برای کسب درآمد در شغل بنگاه املاک و مستغلات، معرفی مشتری به سایر آژانس املاک و دریافت حق کمیسیون می‌باشد. معمولا بنگاه‌های معاملاتی کوچک مشتری‌های مناسب را جذب و به بنگاه‌های املاک بزرگتر معرفی می‌نمایند و مبلغی را دریافت می‌کنند.

 

 

ویژگی‌های مشاور املاک حرفه‌ای و خوب

موفقیت در هر کسب و کاری براساس شرایط و موقعیت کاری مختص خود نیازمند رعایت یک سری اصول و ویژگی هایی است که به منجر به بهبود کیفیت خدمات ارائه شده می گردد. چند ویژگی مهم که توجه و رعایت آنان می تواند در جهت کسب موفقیت و خوشنامی در حوزه فعالیت آژانس املاک می شود را بخوانید.

صداقت را رعایت کنید

اولین ویژگی یک مشاور املاک حرفه‌ای و کاردرست رعایت صداقت است. صرف نظر از سایر مسائلی که ممکن است در این فعالیت رخ دهد، مشاور املاک باید با کمال صداقت فروشنده و خریدار/ موجر و مستاجر را به هم وصل نماید. به عبارت دیگر، باید تمام نکات پیرامون ملک مورد معامله را که در تصمیم گیری افراد موثر است را بیان نماید و از پنهان کردن حقیقت ممانعت کند زیرا ممکن است منجر به تحمیل ضرر و زیان گردد.

عادل باشید

ویژگی مهم دیگری که برای مشاور املاک می توان در نظر گرفت، رعایت اعتدال می باشد. مشاور باید بی طرف بوده و معامله را به نحوی مدیریت نماید که به نفع هر دو طرف باشد و بی عدالتی در حق یکی از طرفین صورت نگیرد.

امانت داری کنید

ویژگی مهم بعدی، حفظ امانت و عدم سو استفاده از اطمینان طرفین است. در بسیاری از موارد، برخی از فروشندگان ملک یا موجران جهت سهولت کار اجازه رفت و آمد به ملک مورد نظر را به مشاوران بدهند و یا برخی اوقات، کلید واحد را در اختیار بنگاه‌های معاملاتی قرار می دهند. در این مواقع، مشاور املاک با رعایت اصول اخلاقی و حرفه ای باید از امانت سپرده شده حفاظت نموده و از اعتماد و اطمینان طرفین سو استفاده نکند.

شنونده خوبی باشید

برای کسب اعتماد مشتری ابتدا باید تمام سخنان و صحبت‌های وی را بشنوید. مشتری باید شما را به عنوان مشاور بپذیرد بدین منظور نیز، تفکرات و احساسات خود را با شما در میان می‌گذارد. تلاش کنید تا صحبت‌های وی را بشنوید و شنونده بهتری باشید. با آگاهی از تفکرات مشتری می توان مشاوره بهتری ارائه نمود. نظرات وی در رابطه با بازار مسکن و شکایات و گله‌های وی را پذیرا باشید، سپس راه‌ حل های مناسب ارائه دهید.

در نظر داشته باشید مشتری چاپلوسی و تملق را متوجه شده و اعتماد خود نسبت به شما را از دست می دهد. به جای آن باید دلسوزی را نشان داده و اطمینان خاطر دهید که آنان را به سمت یک معامله موفقیت آمیز هدایت می کنید.

 

 

تفاوتی میان مشتریان قائل نباشید

کلیه مراجعه کنندگان به شما به عنوان یک مشتری بالقوه محسوب می‌شوند. تفاوت ندارد که مشتری شما متعلق به کدام شهر، قومیت، نژاد باشد، هریک باید از شانس یکسان برخوردار بوده و در دریافت خدمات خللی وارد نگردد.

پیشنهادهای متفاوت داشته باشید

یک مشاور املاک موفق در مواجه با مشتریان تنها به یک مورد اکتفا نمی کند و سعی دارد تا با مجموعه مختلفی از پیشنهادات در برابر مشتری حضور داشته باشد. املاک مختلف با قیمت های متفاوت ارائه کنید.

فن بیان خود را تقویت کنید

یکی از مهم ترین ویژگی های یک مشاور املاک خوب، دارا بودن قدرت بیان قوی است. تلاش کنید تا اطلاعات عمومی خود را افزایش دهید، روی فنون تقویت بیان تمرکز کنید و زبان بدن مناسب را یاد بگیرید تا ارتباط موثرتری با مخاطب برقرار نمایید.

بیش از اندازه رک نباشید

یک مثال بارز برای این ویژگی عنوان کنیم. در نظر بگیرید، مشتری ملکی در نظر دارد که مطابق با بودجه وی نیست. در همان ابتدای صحبت نباید تلاش کنید تا ملک درخواستی با بودجه در اختیار فرد مطابقت ندارد. می توانید با ذکر مثال هایی که اگاهی مراجعه کننده را بیشتر می کند، وی را مطلع سازید.

اجازه فکر و تصمیم گیری به مشتریان را بدهید

صحبت‌های پی در پی، بدون اجازه فرصت برای طرف مقابل سردرگم کننده است و در نهایت منجر به نارضایتی مراجعه کننده می گردد. پس از اتمام صحبت و ذکر نکات ضروری و مهم تاثیرگذار در تصمیم گیری، اجازه دهید تا در آرامش و سکوت فکر نمایند.

اطلاعات کافی درباره بازار مسکن داشته باشید

از جمله نکات مهمی که باید تمام مشاوران املاک به آن توجه داشته باشند، افزایش اطلاعات درباره بازار مسکن بویژه در منطقه محل فعالیت است. باید با تمام مناطق ناحیه آشنایی داشته و موقعیت های مناسب را شناسایی نمایید تا بتوانید توضیحات کامل و راهنمایی مناسب ارائه کنید.

 

 

معرفی املاک با اویم

اگر شما نیز یکی از مشاوران املاک موفق و حرفه ای در حوزه املاک هستید و می خواهید در جمع سایر مشاوران مورد تایید اویم قرار بگیرید کافیست تا به وبسایت اویم مراجعه کنید و از بخش معرفی املاک اطلاعات درخواست شده را وارد و تکمیل نمایید. با بررسی اطلاعات شما در صورت صلاحیت عضوی از مشاوران املاک معرفی شده توسط اویم خواهید بود و مشتریان در سراسر کشور پروفایل کاربری شما را مشاهده نموده و میتوانند با شما ارتباط برقرار کنند.

همه چیز درباره سند منگوله دار

سند چیست؟

به هر نوشته مکتوبی که در مقام دعوا یا دفاع از دعوا بتوان بدان استناد کرد سند گفته می شود. همانگونه که گفته شد، یکی از مهم ترین دلایل اثبات ادعا ، سند است که خود به دو نوع عادی و رسمی تقسیم می شود. مطابق ماده ۱۲۸۳ قانون مدنی در تعریف سند چنین پیش بینی شده است . ” سند عبارت است از هر نوشته که در مقام دعوا یا دفاع قابل استناد باشد ” . بر اساس این تعریف ، دلیلی را می توان بعنوان سند محسوب کرد که دو شرط اساسی را داشته باشد :

اولا اینکه سند باید مکتوب یا نوشته باشد؛

 ثانیا اینکه سند باید در مقام دعوا یا دفاع از دعوا در دادگاه قابل استناد باشد.

بنابراین ، تمام ادله ای که بصورت مکتوب و نوشته در نیامده است را باید از تعریف سند خارج کرد. همچنین، در صورتی که به حکم قانون ، نوشته توان ثابت کردن یک دعوا را نداشته باشد نمی توان به آن استناد کرد و آن را سند دانست.

سند منگوله دار چیست؟

سند منگوله دار به اسنادی اطلاق می‌شود که پیش از این توسط ادارات ثبت اسناد و املاک کشور در قالب دفترچه‌ای چند برگ، همراه با ذکر توصیف و تشریح ملک، اطلاعات مالک و چند صفحه خالی آماده می‌شد. پس از تکمیل تمام صفحات دفترچه، پلمپ گردیده و به منظور جلوگیری از ایجاد دستکاری و خارج کردن برگه های موجود با استفاده از نخ و سرب بسته می‌شد.

به عبارت دیگر، به سرب زنی و پلمپ دفترچه سند، منگوله گفته می شود. اسناد دارای پلمپ در مقایسه با اسناد بدون منگوله دارای اعتبار و اهمیت بیشتر بوده و هستند. دفترچه های بدون منگوله به منظور اصلاح تحویل ادارات ثبت اسناد و املاک قرار می گرفت تا مجدد پلمپ آن اصلاح گردد. از سال ۱۳۹۰ تاکنون و بدنبال تصویب ماده ۱۲ آیین نامه قانون ثبت اسناد و املاک، سند منگوله دار جای خود را به سند تک برگ داده و از اعتبار بیشتری برخوردار است، با این حال؛ اعتبار سند منگوله دار همچنان وجود دارد.

اسناد منگوله دار برای اموال غیر منقول اعم از زمین، ملک مسکونی و تجاری تهیه می گردید.

پلمپ سند منگوله دار

بدلیل آنکه تمام اطلاعات موجود در سند قلم نویس بوده و امکان حذف یا اضافه نمودن برگه به دفترچه وجود دارد با استفاده از پلمپ امنیت و اعتبار سند منگوله دار را تضمین می کرده اند. به عبارت دیگر، وجود پلمپ مبنی بر آن است که هیچ برگه ای از سند کم نشده است.

تمامی مندرجات این سند به صورت قلم نویس می‌باشد که بعضاً مشاهده شده است به دلیل ناخوانا بودن بعضی از مطالب یا از بین رفتن جوهر بکار برده شده در آن سند و یا خراشیده شدن مطالب مندرج در سند منگوله دار به علت دست به دست شدن سند، مشکلاتی را برای صاحب سند ایجاد می‌کرد.

دلیل اصلی آن این بود که اگر مالک قصد فروش ملک خود را داشت بایست از طریق دفاتر اسناد رسمی، اطلاعات هویتی مالک جدید را در برگه‌های خالی که در دفترچه مالکیت پیش بینی شده بود درج و ممهور به مهر سردفتر شود، در واقع هم می‌توان بدون اینکه مالک زمانی گذاشته تا جهت استعلام مالکین پیشین از ادارات مربوطه اقدام کند صرفاً با ورق زدن آن، هم مالک نخست را شناسایی و هم مالکین پیش از خود را بشناسد، چون هر گونه نقل و انتقال بایست در آن ثبت شود.

 

 

مراحل تبدیل سند منگوله دار به سند تک برگی

دسته اول: اگر صاحب ملکی هستید که دارای سند منگوله دار است

اگر جزء این دسته از افراد هستید مراحل کارتان برای تبدیل سند منگوله دار به سند تک برگی کوتاه‌تر است. دلیل این موضوع این است که نیازی به مراجعه به دفتر ثبت ندارید و می‌توانید مستقیما به اداره ثبت املاک بروید.
پس از مراجعه به اداره ثبت  املاک باید فرم درخواست سند تک برگی را پر کرده و طبق دستورالعمل آن را ارسال کنید.
درخواست ارسال شده توسط کارشناسان بررسی می‌شود. در این مرحله استعلام‌‌هایی از شهرداری و دیگر مراکز مربوطه صورت می‌گیرد.

دسته دوم: اگر ملک تازه‌ای خریده‌اید

اگر جزء دسته دوم هستید یعنی به تازگی جهت خرید خانه اقدام کرده‌اید، برای انتقال سند باید به همراه کلیه مدارک لازم فروشنده، خریدار و ملک مورد نظر به دفتر اسناد مراجعه کنید. در این مرحله دفتر ثبت برای اطلاع از این که آیا ملک قبلاَ فروخته شده و این که آیا سند ملک در گرو بانک یا سازمان دیگری هست یا خیر، از اداره ثبت املاک استعلام می‌گیرد. فرآیند دریافت استعلام چیزی حدود ۲ تا ۳ روز کاری طول می‌کشد.

در مرحله بعد باید کلیه بدهی‌های ملک مورد نظر به شهرداری تسویه شده و گواهی پایان کار دریافت شود. این گواهی نشان‌دهنده این است که کلیه بدهی‌ها و مالیات مربوط به ملک تسویه شده و سند‌ آن هیچ گونه مشکلی ندارد.

در صورتی که ملک تجاری یا اداری باشد باید نامه‌ای از سازمان نوسازی بگیریم که وضعیت کاربری ملک را به طور دقیق تعیین کند.

با ارائه کلیه مدارک بالا و انجام توافق نهایی بین خریدار و فروشنده سند ملک در دفتر ثبت منتقل شده و در سند دفترچه‌ای وارد می‌شود. در پایان کار دفتر ثبت موظف است خلاصه‌ای از انتقال سند صورت گرفته را برای سازمان ثبت اسناد ارسال کند.

در نهایت شما (خریدار و فروشنده با هم) می‌توانید با همراه داشتن سند قدیمی ملک به سازمان ثبت اسناد مراجعه کرده و برای دریافت سند جدید اقدام کنید.
از این مرحله به بعد فرآیند کار مشابه مراجعه‌کنندگان دسته اول صروت می‌گیرد.

یک نکته بسیار مهم این است که صرف نظر از اینکه جزء دسته اول هستید یا دسته دوم، باید برای دریافت سند جدید، سند قبلی ملک را به سازمان ثبت اسناد ارائه دهید. دریافت سند جدید بدون سند قبلی امکان پذیر نیست. بنابراین اگر سند خانه گم شده و یا به هر دلیلی در دسترس نیست ابتدا باید برای دریافت سند المثنی اقدام کرده و سپس به سراغ تبدیل سند بروید.

 

اجاره سند با اویم

ممکن است به سندمنگوله دار نیاز داشته باشید، در اینصورت، با امکانات ویژه‌ای که اویم در نظر گرفته است، میتوان نسبت به درخواست اجاره سند اقدام نمایید و با ارائه تضمین سند مدنظر خود را تهیه کنید.

 

 

همه چیز درباره سند عرصه و اعیان

عرصه و اعیان

مفهوم عرصه و اعیان برای تمامی املاک سند دار و سندهای ملکی با کاربری های متعدد از جمله مسکونی، تجاری، اداری و … معنا پیدا می کند. طبق تعاریف قانونی به زمین و مکانی که ساختمان روی آن بنا شده است عرصه می‌گویند و اعیان بنا یا ساختمانی است که روی عرصه ساخته می‌شود. با توجه به جوازهای کسب شده از مراجع ذیصلاح عرصه و اعیان می‌توانند کاربری‌های مختلفی نظیر مسکونی، تجاری، اداری و موردهای دیگر داشته باشند.

عرصه و اعیان زمانی مهم می‌شوند که فرد اعیانی را در یک مجتمع مسکونی که به آن عرصه می‌گویند، خریداری می‌کند. شاید در ابتدای امر تفاوت عرصه و اعیان برای خریدار مهم نباشد اما موضوع  زمانی مهم می شود که بحث تخریب و ساخت و ساز آن عرصه مورد توافق مالکین اعیان(واحدها) قرار می گیرد. مجتمع های مسکونی دارای عرصه زیادی هستند. مالک اعیان یا همان آپارتمان نسبت به قدرالسهم اعیان خود به صورت مشاعی صاحب عرصه خواهد شد. در حقیقت نسبت به آن اعیان صاحب عرصه نیز خواهد شد.

قابل ذکر است که مقصود از مساحت عرصه همان مساحت کل زمین است و مساحت اعیان خود واحد‌های مسکونی یا اداری در عرصه است. در نتیجه اگر هرچه عرصه زمین(مساحت زمین) بیشتر باشد مثلا سه هزار متر، مالک اعیان سهم بیشتری از عرصه خواهد برد و زمین بیشتری از عرصه به مالک اعیان می رسد. این در صورتی است که اگر مساحت زمین ۵۰۰ متر باشد عدد کمتری قدرالسهم به او می‌رسد.

باید توجه به این موضوع داشت که هر واحد جدا از ملکی که خریده است دارای پارکینگ و انباری در سند خود است. اگر تعداد پارکینگ ها یا متراژ انباری ها با هم تفاوت داشته باشند قدرالسهم مالک اعیان از کل عرصه موجود بیشتر می‌شود.

 

اهمیت عرصه و اعیان

در زمان خرید و فروش املاک اعیان مربوطه ارائه می شود و خریدار و فروشنده شاید صحبتی از عرصه به میان نیاورند چرا که این موضوع در زمان خرید و فروش چندان تفاوتی ایجاد نمی کند اما چنانچه قصد تخریب و نوسازی ملک به میان رود این موضوع اهمیت بسیاری پیدا می کند چرا که هر یک از صاحبان اعیان یا همان واحد آپارتمانی مربوطه بسته به میزان قدرالسهم خود از عرصه بهره می برد. به عبارتی هرچه عرصه یا زمین یک ملک بیشتر باشد و تعداد واحد ها و یا اعیان کمتر باشد قدرالسهم هر یک از آنها بیشتر بوده و در نتیجه از ارزش بالاتری برخوردار می باشند. لذا در صورت مشخص بودن این موارد اختلافات و مشکلات ناشی از آن به مراتب کمتر شده و مشخص بودن قدرالسهم هر یک از واحدها (اعیان) و عنوان کردن آن در آگهی های فروش موجب تسریع روند معاملات می شود.

عرصه و اعیان در زمین‌های اوقافی

سند اوقافی به مالک اعیان اختیار کامل نمی‌دهد و باید اقساطی به صورت سالیانه به اداره اوقاف که صاحب عرصه است پرداخت کنند. بعد از ۹۹ سال درباره اجاره مجدد این زمین تصمیم گیری می‌شود. برای نقل و انتقال باید اداره اوقاف معامله مورد نظر را تایید کند. در این حالت سازنده با توجه به توافقات با صاحب عرصه که معمولا اداره کل اوقاف باید اجاره بها پرداخت کند و در نهایت باید توجه داشته باشند که آن ها فقط مالک اعیان هستند و در عرصه مستاجر متولی هستند.

باید به این مورد توجه کنید که مالکیت زمین‌های‌اوقافی در اصل بر عهده اداره کل اوقاف و امور خیریه است. این زمین ها یا اراضی تحت هر عنوانی با این شکل، متعلق به افراد نیست. اگر در زمین‌های وقفی ساخت و سازی صورت بگیرد به طور قطع سازنده و مالک اعیان، مستاجر آن عرصه می شود و نمی‌تواند خود را صاحب عرصه بداند.

در تبصره دو ماده صد و چهل و هشت قانون ثبت اسناد و املاک مصوب سال ۱۳۱۰ آمده است: «در صورتی که اعیان کلا یا جزئا در اراضی موقوفه احداث شده باشد هیأت با موافقت متولی منصوص و اطلاع اداره ی اوقاف و رعایت مفاد وقف نامه و در صورتی که متولی نداشته باشد تنها با موافقت اداره اوقاف و رعایت مفاد وقفنامه و مصلحت موقوف ‌علیهم و با در نظر گرفتن جمیع جهات نسبت به تعیین اجرت زمین اقدام و در رأی صادره تکلیف اداره  ثبت را نسبت به مورد برای صدور سند مالکیت کل یا جز اعیان با قید اجرت زمین مقرر و معین خواهد کرد».

تفاوت عرصه و اعیان در مالکیت

معمولا مالک اعیان و صاحب عرصه یک شخص است. گاهی اوقات امکان دارد مالک اعیان صاحب قسمتی از عرصه باشد. این حالت بیشتر در مجتمع‌های مسکونی اتفاق می‌افتد. گاهی اوقات مالک اعیان یک شخص و صاحب عرصه شخص دیگری است که این حالت در مورد زمین‌های اوقافی روی می دهد.

ساخت و ساز در زمین‌های اوقافی منوط به کسب اجازه از اداره متولی است. تفاوت عرصه و عیان پس از تعاریف گفته شده بسیار روشن است. پس بهتر است قبل از هرگونه معامله‌ای اطلاعات کافی در مورد زمین مورد نظر داشته باشید تا مرتکب اشتباه نشوید.

چگونگی تفکیک اعیان

با ارائه گواهی پایان کار ساختمان توسط مالک یا سازنده یا نماینده قانونی به اداره ثبت اسناد و اکلاک کشور مراحل دریافت گواهی پایان کار شروع می‌شود. پس از بازدید نقشه بردار و همینطور نماینده اداره ثبت اسناد از ملک مورد نظر، نقشه بردار قسمت‌های مفروزی و قسمت های مشاعی را ترسیم و مشخص کرده و صورت مجلس تفکیکی تهیه و تنظیم می‌نماید. بعد ازطی مراحل اداری و هزینه‌های مربوطه اعیان تفکیک می‌گردد.

چگونگی تفکیک عرصه

با تقاضای مالک یا وکیل قانونی که مالک در اخیار گرفته است از شهرداری منطقه مورد نظر در محدوده‌ای که خانه واقع شده است تقاضای نقشه تفکیک پلاک درخواست می‌شود. شهرداری پس از تحویل گرفتن مدارک مورد نیاز از مالک و با توجه به مقررات و ضوابط شهرداری، نقشه مصوب را در اختیار مالک قرار می‌دهد. برای بررسی و تطبیق این نقشه‌ها با مدارک موجود مدارک به اداره ثبت اسناد کشور ارسال می‌گردد.

پس از دریافت نقشه توسط اداره ثبت اسناد، مامور این اداره در محل مورد درخواست حاضر شده و پس از بررسی‌های لازم در مورد تطبیق نقشه ارسالی از طرف شهرداری و سند مالکیت صادر شده؛ گواهی عدم تجاوز به مجاورین و معابر و شوارع به وسیله مامور اداره ثبت اسناد تایید شد می‌گردد.

پس از آن مامور ثبت صورت مجلس تفکیکی که شامل توضیحی کاملی از ملک است را تنظیم می‌نماید و پس از انجام مراحل اداری و پرداخت هزینه های لازم تفکیک عرصه صورت می‌گیرد.

دعاوی عرصه و اعیان

اکثر دعاوی عرصه و اعیان قابل حل در شهرداری ها و اداره ثبت اسناد کشور است.بیشترین دعاوی که امکان دارد در این مورد اتفاق بیافتد هنگامی که وارثان ملک می‌خواهند قدرالسهم عرصه خود را بدانند یا در صدور سند اعیان مشکلی به جود آمده است. در مورد ساخت و ساز یک مجتمع بزرگ باشد یا حتی در مورد ساخت و ساز در زمین‌های اوقافی باشد که برای هر کدام را به اختصار توضیحی داده شده است:

 در حالتی که اعیانی بر روی زمین‌های‌اوقافی بدون اجازه موقوفه ساخته شده باشد، فرد سازنده نمی تواند ادعایی بر حق اعیانی کند.

قدرالسهم عرصه در ارث

هنگامی که شخصی فوت می کند، وارثان آن امکان دارد بخواهند ارثیه خود را بفروشند. در زمین‌هایی که در مجتمع‌های بزرگ قرار دارند و مالک عیان از عرصه سهم می برد گاهی این مشکل اتفاق می‌افتد. با پیگیری از شهرداری  و طرح درخواست، تفکیک عرصه صورت می‌پذیرد.

قدرالسهم عرصه در مشارکت ساخت مجتمع‌ها

مجتمع‌ها به دلیل ابعاد بزرگ زمین، مالک اعیان هر واحد مشخص است اما عرصه به همین راحتی مشخص نمی‌شود. هنگامی که اهالی این نوع مجتمع‌ها تصمیم به تخریب آن می‌کنند به طور مشخص هر کدام سند اعیانی دارند. مسئله ای که در اینجا پیش می‌آید تقسیم عرصه ساختمان مورد نظر است.

امکان دارد هر یک از مالکین ادعای بیش از حق السهم عرصه خود داشته باشند اما قانونگذار این مسئله را مورد بررسی قرار داده و این افراد می توانند با مراجعه به شهرداری و اداره ثبت اسناد کشور و طی کردن مراحل آن هر کدام صاحب عرصه به حق خود شوند.

صدور سند اعیانی

از دیگر مشکلاتی است که امکان دارد برای سازنده‌ها و مالکین واحدها روی دهد همین موضوع است. امکان دارد واحد و ملک ساخته شده با نقشه‌های ارائه شده به شهرداری تفاوت داشته باشند که این مسئله باعث می شود شهرداری گواهی پایان کار صادر ننماید.

در این گونه از موارد مالک یا سازنده یا نماینده قانونی با حضور در شهرداری درخواست خود را به کمسیون مربوطه ارائه می‌دهد و پس از برگزاری جلسه ی کمسیون و با توجه به رأی داده شده، آن ها می توانند پس از طی مراحل قانونی و اداری گواهی پایان کار ساختمان را دریافت کنند و سپس با مراجعه به اداره ثبت اسناد کشور درخواست خود برای صدور سند اعیانی را ثبت کنند.

ساخت و ساز در زمین‌های اوقافی

دعاوی حقوقی دیگری که امکان دارد رخ ده در مورد زمین‌های اوقافی است.  در این مورد تفاوت عرصه و اعیان بسیار مهم است. در حالتی که اعیانی بر روی زمین‌های اوقافی بدون اجازه موقوفه ساخته شده باشد. فرد سازنده نمی تواند ادعایی بر حق اعیانی کند و متولی زمین‌های اوقافی می‌تواند با طرح شکایت خلع ید و قلع و قم ساختمان احداثی احقاق حقوق کنند. قبل از خرید زمین و یا ملک باید دقت شود وقفی نباشد.

 

اجاره سند عرصه و اعیان با اویم

ممکن است به سند بنچاق نیاز داشته باشید، در اینصورت، با امکانات ویژه‌ای که اویم در نظر گرفته است، میتوان نسبت به درخواست اجاره سند اقدام نمایید و با ارائه تضمین سند مدنظر خود را تهیه کنید.

بنچاق چیست؟

بنچاق چیست؟

یکی دیگر از مدارکی که در گذشته برای مالکیت یک ملک مورد استفاده قرار می گرفت، بنچاق بود. در این سند، اطلاعات و مشخصات لازم توسط افراد دارای سواد به نگارش درآمده و توسط علما، مراجع دینی و آخوندها به تایید می رسید. بدلیل آنکه در گذشته، سند رسمی وجود نداشت، بنچاق به عنوان سند دارای اعتبار بود.

اما امروزه و با وجود روی کار آمدن سند تک برگ رسمی، بنچاق کاربرد دیگری پیدا کرده است. پس از انجام معامله و انجام اقدامات برای سند رسمی، کلیه جزئیات، متعلقات و مشخصات ملک از جمله شماره‌های مربوط به آب، برق، تلفن و غیره با دقت ذکر می شود و توسط دفاتر اسناد رسمی تنظیم می گردد. اطلاعات موجود در بنچاق، در دفترچه مالکیت یا سند منگوله دار وجود ندارد.

برخی بنچاق ها برای املاک فاقد سند رسمی هستند .مثلا بسیاری از خانه های روستایی که بنچاق آنها شامل خلاصه ی مالکان قبلی ملک، وحدود و مشخصات ملک است.

در گذشته بنچاق توسط کدخدای ده امضا می شد. امروزه دهیاری ها و اعضای آنها آن را امضا می کنند و  به امضای چند شاهد نیز می رسد.

 در بسیاری از املاکی که دارای سند رسمی هستند اصطلاحاً خلاصه ی قرارداد است.

مراحل تبدیل بنچاق به سند تک برگ

دفتر ثبت اسناد رسمی: اگر سند منگوله‌دار دارید باید به دفتر ثبت ‌اسناد رسمی مراجعه کنید.

استعلام سند قبلی: استعلام سند قبلی در واقع مشخص می نماید که سند بازداشت یا در توقیف دادگستری، در رهن بانک و غیره نیست و اصطلاحا طلق یا آزاد است.

اگر سند آزاد نباشد نمی‌توان آن را انتقال داد یا برای آن سند تک برگی گرفت. استعلام سند معمولا دو روز طول می‌کشد و هزینه آن بسته به تغییر تعرفه ها متفاوت است.

تسویه بدهی با شهرداری: برای اخذ سند تک برگی باید حتما عوارض شهرداری ملک پرداخت شده باشد و ملک به شهرداری بدهکار نباشد. همچنین اگر عوارض شهرداری پرداخت نگردد، گواهی پایان کار صادر نمی شود برای اخذ سند تک برگی، اخذ پایان کار نیاز است.

تسویه با دارایی: برای اخذ سند تک برگی باید حتما مالیات ملک پرداخت شده باشد و ملک به اداره دارایی بدهکار نباشد. همچنین اگر مالیات پرداخت نگردد، گواهی پایان کار دارایی صادر نمی شود برای اخذ سند تک برگی، اخذ پایان کار دارایی نیاز است.

انتقال سند در دفترخانه: خلاصه نقل و انتقال ملک و سوابق آن باید ذکر گردد.

اداره ثبت: تکمیل فرم درخواست صدور سند تک برگ، ارائه اصل سند قبلی و ارائه مدارک و پرداخت هزینه‌ های ثابت به اداره ثبت توسط مالک الزامی است.

باجه پست اداره ثبت: جهت صدور سند تک برگ و همچنین دریافت آن به باجه پست اداره ثبت مراجعه می کنید و پاکت تحویل سند مالکیت را دریافت نموده و رسید تحویل می دهید.

مدارک مورد نیاز برای تبدیل بنچاق به سند تک برگ

اصل سند مالکیت منگوله‌دار در صورت وجود

آدرس و کد پستی ملک

درصورتی‌که مالک ملک، خریدار جدیدی باشد، ارائه کد ملی و آدرس مالک جدید

به همراه داشتن بنچاق و تکمیل فرم خلاصه معامله

ارائه فرم درخواست سند تک برگ

اعتبار بنچاق چقدر است؟

با توجه به اینکه امروزه بنچاق در دفاتر اسناد رسمی تنظیم می شود، یک سند رسمی محسوب می شود. به عنوان یک سند رسمی  از ادعای انکار و در تردید مصون می باشد و تنها ادعای جعل نسبت به آن قابل طرح است.

سند بنچاق با اویم

ممکن است به سند بنچاق نیاز داشته باشید، در اینصورت، با امکانات ویژه‌ای که اویم در نظر گرفته است، میتوان نسبت به درخواست اجاره سند اقدام نمایید و با ارائه تضمین سند مدنظر خود را تهیه کنید.

دریافت مجوز تهیه نقشه و نقشه کشی ساختمان

برای شروع یک پروژه ساختمانی پس از مطالعات اولیه نیاز به نقشه ساختمان است امر نقشه کشی آن قدر حائز اهمیت است که سابقه چند هزار ساله در معماری ایران و جهان دارد.

پلان و نقشه ساختمان چیست؟

پلان (Plan) مجموعه‌ای از طراحی یا دیاگرام‌های دو بعدی مورد استفاده برای توصیف یک محل یا شی یا برای برقراری ارتباط ساختمان‌سازی یا دستور العمل‌های ساخت است. معمولاً پلان‌ها روی کاغذ کشیده می‌شوند یا روی کاغذ چاپ می‌شوند اما آن‌ها می‌توانند به صورت یک فایل دیجیتالی نیز حضور داشته باشند. پلان‌ها معمولاً برای اهداف تکنیکالی مانند معماری، مهندسی یا نقشه کشی استفاده می‌شوند.

انواع پلان های ساختمانی

پلان ساختمانی اداری

هدف از طراحی ساختمان‌های اداری، ارائه‌ی خدمات اداری، آموزشی، حرفه‌ای و… می‌باشد. زیربنا و ابعاد فضاها به کاربری و تعداد مراجعان آن وابسته است.

معمولاً در ساختمان‌های اداری نوع فضاها به عملکرد اداره وابسته است و در ادارات گوناگون، متفاوت می‌باشد.

فضاهایی نظیر اتاق رئیس، اتاق کارمندان، سالن جلسات، دبیرخانه، آبدارخانه، نمازخانه، حسابداری، انبار و سرویس‌های بهداشتی از جمله فضاهای مورد استفاده در این مکان‎‌ها است.

پلان ویلایی

ساختمان‌هایی هستند که در اطراف خود، دارای محوطه‌ای باز بوده و از ساختمان‌های پیرامون خود فاصله دارند. این ساختمان‌ها به صورت تک واحدی و در تعداد طبقات کم، طراحی می‌گردند.

عموماً این مدل ساختمان‌ها به محیط خارج از ساختمان دید داشته و بیشتر از یک نما دارد.

پلان‌ مسکونی چند طبقه

 منظور از ساختمان‌های چند طبقه، ساختمان‌هایی با بیش از ۲ پلان است که عمدتاً برای هر طبقه، یک پلان منفرد طراحی و ترسیم می‌گردد.

این ساختمان‌ها دارای زیرزمین، پارکینگ به منظور استقرار خودرو و انباریِ طبقات بالاتر، هستند. پلان‌های مسکونی چند طبقه، به دو دسته تقسیم‌بندی می‌گردند:

الف- تک واحدی: در هر طبقه یک واحد مسکونی در نظر گرفته می‌شود.

ب- چند واحدی: ممکن است در هر طبقه ۲ و یا بیشتر واحد مسکونی طراحی گردد.

شکل بعدی پلان یک ساختمان تک واحدی را نمایش می‌دهد که شامل زیرزمین و یک طبقه‌ی مسکونی می‌باشد.

پلان یک ساختمان تک‌واحدی

در شکل بعد، پلان‌های یک ساختمان مسکونی دو واحدی در شش طبقه به تصویر کشیده شده است که شامل پلان زیرزمین، پلان پارکینگ و چهار طبقه‌ی مسکونی می‌باشد.

چه مواردی در پلان ها ذکر می شود:

نوع کاربری

تعداد واحد

تعداد طبقات

تعداد خواب

تعداد سرویس بهداشتی

پارکینگ

موقعیت زمین

مساحت

طول

عرض

مراحل نقشه کشی ساختمان

برای اخذ مجوز ساخت و پروانه ساختمان و دستور نقشه باید به مناطق شهرداری و یا دفاتر خدمات الکترونیک مراجعه نمود و مدارک مالکیت ملک و مالک و همچنین تسویه حساب عوارض شهرداری را ارائه نمود. ما در این مقاله سعی داریم تا مراحل دریافت نقشه ساختمان را بررسی کنیم.

طراحی نقشه معماری فاز یک شهرداری

طراحی معماری و تهیه نقشه شهرداری فاز صفر شامل طراحی پلان‌ها، نماها، مقاطع بر اساس دستور نقشه، ضوابط و قوانین شهرداری مناطق تهران و با توجه به سلیقه و نیاز کارفرما و پروژه و توسط مهندسین با تجربه شرکت انجام می شود. همچنین تهیه برگه های نظام مهندسی نیز به نحوی جزئی از این فرآیند محسوب می شود.

طبیعتا طرح‌ها و نقشه‌های فاز یک، زیر بنای تمامی مراحل بعدی هستند. از یک طرف خواسته‌های کارفرما بایستی اعمال شود و از طرف دیگر ضوابط و قوانین شهرداری، آتش نشانی و سایر استاندارد ها بایستی لحاظ شوند. در نهایت پس از یک تا چند بار اصلاح و ارسال طرح به دفاتر خدمات بصورت حضوری و یا اینترنتی، طرح نهایی تصویب می‌شود که مورد تائید کارفرما، شهرداری، آتش نشانی و سایر نهاد‌های ذیربط است.

طرح نهایی و تائید شده در نقشه های فاز یک، برای تهیه مراحل بعد استفاده می شود. این مراحل عبارتند از تهیه نقشه های اجرایی فاز دو، نقشه های سازه، نقشه های برق یا الکتریکی و نقشه های تاسیسات مکانیکی و همچنین طرح های نهایی سه بعدی روز و شب از نمای ساختمان. تمامی این نقشه های نیز که ویژگی های آنها بسته به متراژ و مشخصات زمان و دستور نقشه با هم تفاوت هایی دارد، پس از محاسبه و طراحی بایستی به دفاتر خدماتی شهرداری ارسال و تایید شوند.

طراحی بر اساس دستور نقشه یا فرم اطلاعات احداث بنا شهرداری

دستور نقشه نوعی ابلاغ رسمی شهرداری به مالک است که مالک می تواند بر مبنای آن نقشه ساختمانی بر اساس ضوابط و آئین نامه های شهرداری و طرح تفصیلی از طراح صاحب صلاحیت درخواست طراحی را نماید که در قالب یک یا دو برگ حاوی اطلاعات زیر به مالک توسط دفاتر خدمات الکترونیک شهر شهرداری تحویل می شود.

دستور نقشه بنا بر درخواست کتبی مالک و یا وکیل قانونی وی پس از طی گردش اداری و تائید بخش صدور پروانه شهرداری منطقه صادر می گردد و فقط به مالک و یا وکیل قانونی وی ارائه می شود.

در دستور نقشه اطلاعات زیر درج می شود:

* شماره پرونده کامپیوتری شهرداری

* مشخصات پلاک ثبتی، بلوک و کد شناسائی ملک

* نوع بافت: بافت فرسوده، بافت ناپایدار

* مشخصات مالک، مشخصات متقاضی

* ابعاد سندی ملک، ابعاد موجود ملک، ابعاد باقیمانده ملک پس از اصلاح، ابعاد گذر

* مساحت طبق سند، مساحت طبق وضع موجود، مساحت پس از اصلاح، کاربری ملک در طرح تفصیلی، تجاوز به گذر، تجاوز به املاک مجاور

* توضیحات برو کف

* توضیحات پهنه بندی در طرح تفصیلی شامل: نوع پهنه، در صد پوشش، حداکثر تراکم مجاز، تعداد طبقات مجاز، محل احداث بنا، حداکثر پیشروی، سطح اشغال

* جانمایی ملک(مطابق با سامانه طرح تفضیلی)

* توضیحات دستور نقشه

طراحی نقشه محاسب و فاز دو سازه

پس از چالش هایی که تائید نقشه های فاز یک معماری دارند، مهمترین قسمت در تهیه نقشه های شهرداری و اخذ جواز های لازم از شهرداری و نظام مهندسی، تهیه نقشه محاسب یا همان طراحی و محاسبه نقشه های سازه ساختمان است.

این امر از یک سو با جان و مال انسان ها در ارتباط است، از سوی دیگر حساسیت های بسیاری در این رابطه در مهندسین مشاور، شهرداری و نظام مهندسی وجود دارد. مسئله مهم دیگر نیز تاثیرات گاها چشم گیری است که بر هزینه های ساخت خواهد داشت. تمام این ها باعث می شوند تا نقشه های سازه یکی از مهمترین قسمت ها در تهیه نقشه شهرداری و نظام مهندسی و اخذ جواز باشند.

طراحی و اجرای نقش شهر با سال های تجربه و همکاری با گروه های کاری بسیار با تجربه و متخصص در این امر، شما را با کمترین هزینه و زمان از طراحی تا اخذ جواز و در صورت تمایل تا اجرا همراهی خواهد نمود.

طراحی و تهیه نقشه‌های فاز دو تاسیسات مکانیکی و الکتریکی

تهیه نقشه‌های تاسیسات مکانیکی و الکتریکی یا برق ساختمان نیز جزئی لاینفک از فرآیند تهیه نقشه‌های فنی و مهندسی هستند. هنگامی که نام تهیه جواز ساخت می‌آید نیز تهیه این نقشه ها بر اساس استاندارد‌های جاری امری ضروری است.

طراحی صحیح و فنی نقشه‌های مذکور توسط مهندسین مکانیک و مهندسین برق تهیه می‌شوند و علاوه بر اینکه اخذ جواز را برای شما به ارمغان خواهند داشت، تجربه مناسبی از زندگی در آن مکان را نیز پس از اجرا به استفاده کننده می دهند و همچنین با توجه به نیازمندی های پروژه از نظر بودجه نیز تمامی تمهیدات لازم اتخاذ خواهند شد.

خواه پروژه شما جنبه اقتصادی داشته باشد و خواد لوکس، مهندسین ما در نقش شهر، بر اساس خواست کارفرما، در سایه ضوابط جاری شهرداری و نظام مهندسی و همچنین آخرین تجهیزات و قیمت ها در بازار، اقدام به طراحی و ارائه پیشنهاد برای پیاده سازی و نصب تجهیزات مختلف برقی، روشنایی، مکانیکی، گرامایشی-سرمایشی و غیره خواهند داشت.

تهیه و جمع بندی نقشه‌های فاز دو معماری، سازه، تاسیسات مکانیکی و الکتریکی برای شهرداری و نظام مهندسی

پس از تهیه نقشه‌های محاسب یا سازه، تاسیسات مکانیکی و الکتریکی یا همان برق ساختمان، نوبت به تکمیل نقشه‌های معماری فاز دو می رسد. چراکه تمامی مراحل فوق بر نقشه اجرایی معماری تاثیر خواهند گذاشت. نقشه های فاز دو معماری در واقع صرفا پس از تکمیل تمامی مراحل فوق امکان تهیه و تکمیل خواهند داشت.

با توجه به متراژ پروژه ممکن است نیازی به تهیه نقشه‌های فاز دو معماری وجود نداشته باشد.

همچنین بسیاری از کارفرمایان ترجیح می‌دهند که نقشه های فاز دو معماری و تمامی گرایشات را، نه تنها برای اخذ تاییدیه های لازم از شهرداری و نظام مهندسی، بلکه برای شفافیت هرچه بیشتر در اجرا بطور کاملا تخصصی و کامل تهیه کنند.

دریافت مجوز تهیه نقشه و نقشه کشی ساختمان با اویم

افرادی که به دنبال دریافت مجوز تهیه نقشه هستند، می‌توانند از بخش خدمات اویم استفاده کنند. در این بخش می‌توان درخواست مجوز تهیه نقشه را ثبت نمود و یا درخواست نقشه کشی داشت تا افرادی که توان انجام آن را دارند با شما ارتباط برقرار کنند.

مراحل تغییر کاربری زمین کشاورزی

یکی از ابهاماتی که برای خریداران زمین به خصوص در شمال کشور وجود دارد این است که آیا می‌توان یک زمین زراعی و یا باغ را خرید و به راحتی کاربری آن را تغییر داد؟ تغییر کاربری امکان پذیر است اما با هر هدف و مقصدی نمی‌توان این کار را انجام داد.

از طرفی دیگر برخی از اراضی مانند شالیزارهای بزرگ، زمین‌های کشت چای، باغ‌های میوه و اراضی جنگلی به عنوان بخش مهمی از چرخه تولید کشور شناخته می‌شوند و ساخت خانه در باغ و مزرعه و نابود کردن آنها برابر با ضرر رساندن به تمامی منافع کشور است اما متاسفانه روند تغییر کاربری آنها به سرعت در حال انجام است.

از طرفی بالا بودن قیمت زمین‌هایی با کاربری مسکونی و مناسب برای ساخت و ساز نیز موجب شده تا بسیاری از افراد به منظور ساخت خانه در باغ و مزرعه زمین‌هایی با کاربری زراعی خریده و آن را تغییر دهند که البته ساخت در زمین کشاورزی کار ساده‌ای نیست و باید برای تغییر کاربری آن از مراحل اداری عبور کنید که مدت زمان زیادی نیز زمان می‌برد.

تغییر کاربری اراضی کشاورزی به مسکونی

قانون‌گذار با هدف حفظ کاربری زمین های زراعی و باغ ها و تداوم بهره وری آنها در سال ۱۳۷۴ قانونی با عنوان “قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ ها” به تصویب رساند تا از تغییر کاربری این اراضی جلوگیری کند، اما اینکه تا چه اندازه موفق بوده باید با بهره‌گیری از نظرات کارشناسان و متولیان این امر و پس از بررسی و ارزیابی با زبان آمار پاسخ گفت.

چه اراضی تحت شمول قانون فوق قرار می گیرند؟

اراضی زراعی و باغ‌هایی که در خارج از محدوده قانونی شهرها و شهرک ها قرار گرفتند موضوع این قانون هستند و محدوده قانونی شهرها بر اساس قانون تعاریف ضوابط تقسیمات کشوری مصوب ۱۳۶۲ و محدوده شهرک ها بر مبنای مصوبه مراجع قانونی ذیربط صورت می گیرد. در مورد محدوده روستاها در طرح های هادی یا بهسازی روستا به محدوده ای گفته می شود که به تصویب مراجع قانونی ذیربط رسیده باشد و در روستاهای فاقد طرح‌های هادی یا بهسازی محدوده مسکونی موجود در روستا ملاک است.

آیا تغییر کاربری اراضی کشاورزی و باغ‌ها امکان‌پذیر است؟

مطابق قانون تغییر کاربری اراضی مزبور جز در موارد ضروری ممنوع است و در موارد ضروری تغییر کاربری اراضی زراعی و باغ ها به عهده کمیسیونی است که در آن نمایندگان وزارتخانه های کشاورزی، مسکن و شهرسازی، جهاد سازندگی و سازمان حفاظت محیط زیست و استانداری حضور دارند که در هر استان زیر نظر وزارت کشاورزی تشکیل می شود و تصمیمات این کمیسیون با اکثریت آراء اعضا دارای اعتبار خواهد بود و ظرف دو ماه از تاریخ درخواست متقاضی این کمیسیون موظف به تشکیل جلسه و اتخاذ تصمیم است.

تغییر بدون مجوز کاربری اراضی زراعی و باغ‌ها چه پیامدی دارد؟

چه مالک و چه متصرف این اراضی که به صورت غیرمجاز تغییر کاربری دهند علاوه بر پرداخت عوارض معادل مبلغ بالا، به پرداخت جزای نقدی تا ۳ برابر قیمت اراضی و باغ ها به قیمت روز زمین با کاربری جدید محکوم می شوند و دادسراها یا دادگاه ها موظف اند پس از اعلام مراتب از سوی وزرات جهاد کشاورزی ضمن رسیدگی خارج از نوبت بدواً دستور توقیف عملیات ساخت و ساز و یا هر نوع تغییر کاربری را صادر کنند، البته فرقی نمی کند که مرتکب این عمل شخص حقیقی باشد یا شخص حقوقی و اگر کارکنان دولت و شهرداری ها و نهادها در اجرای این قانون مرتکب تخلف شوند به جزای نقدی تا سه برابر قیمت اراضی و باغ ها به بهای روز زمین با کاربری جدید محکوم خواهند شد و چنانچه این تخلف را تکرار کنند علاوه بر جریمه مذکور از خدمت در ادارات دولتی و شهرداری ها به صورت دایم محروم می شوند. سردفتران اسناد رسمی نیز در صورت تخلف از مقررات این قانون به ۶ ماه تا ۲ سال تعلیق ازخدمت محکوم خواهند شد.

مراحل تغییر کاربری زمین کشاورزی

1. مدارکی که باید متقاضی برای ساخت در زمین کشاورزی به جهاد کشاورزی تحویل دهد، در خواستی بوده که به همراه مجوز تاسیس و مدارک مالکیت باید همراه داشته باشد. همچنین به همراه داشتن نقشه عرصه ای که مدنظر متقاضی بوده به همراه نظریه اداره کل محیط زیست استان ضروری است، و پاسخ دستگاه‌های مربوط در چهارچوب ماده هفت به مدیریت جهاد کشاورزی تحویل داده می‌شود.
2. مدیریت جهاد کشاورزی پس از اتمام بررسی و درخواست، اقدام به تهیه کروکی و گزارش و مدارک مورد نیاز باغ ویلا کرده و به مدیریت امور زمین‌های استان ارسال می‌کند.
3. گزارش مدیریت جهاد کشاورزی و درخواست متقاضی، ثبت در دبیرخانه کمیسیون مستقر در مدیریت امور اراضی می‌گردد.
4. اگر زمین مورد نظر باغ و یا زمین کشاورزی نباشد، پس از این که ریاست سازمان آن زمین را تایید کرد، پاسخ لازم به متقاضی و مراجع مربوطه توسط دبیرخانه اعلام می شود. دبیرخانه کمیسیون مستقر در مدیریت زمین‌ها در صورت فراهم نبودن مدارک مورد نیاز از سوی متقاضی به مدت یک ماه از تاریخ ثبت درخواست ، پرونده را از دستور کار کمیسیون خارج می‌کند.
5. با ارائه مدارک و مستندات و تکمیل بودن پرونده و اینکه آیا زمین مورد نظر زمین کشاورزی است، تقاضا در نوبت دستور کار کمیسیون قرار می‌گیرد.
6. طرح پرونده در کمیته کار کمیسیون و در صورت لزوم بازدید اعضاء کمیته کار از اراضی و اعلام نظر کارشناسی که توسط دبیرخانه کمیسیون مستقر در مدیریت امور اراضی صورت می‌گیرد.
7. طرح پرونده در کمیسیون تبصره ۱ ماده ۱ قانون حفظ کاربری زمین‌های کشاورزی و باغ‌ها و اعلام نظر کمیسیون در مورد درخواست تغییرکاربری توسط دبیرخانه کمیسیون مستقر در مدیریت امور اراضی.
8. در صورت مخالفت کمیسیون با تغییر کاربری باغ به باغ ویلا نتیجه به متقاضی و دستگاه مربوطه توسط دبیر کمیسیون اعلام می‌شود.
9. در صورت موافقت کمیسیون با تغییر کاربری چنانچه طرح مورد نظر مشمول پرداخت عوارض قانونی نباشد توسط دبیرکمیسیون، مجوز لازم صادر می‌شود.
10. در صورت موافقت کمیسیون با تغییر کاربری ، چنانچه طرح مشمول پرداخت عوارض باشد پرونده توسط دبیرکمیسیون به مدیریت جهاد کشاورزی شهرستان جهت تعیین قیمت اراضی از طریق کمیسیون تقویم مستقر در شهرستان ارجاع می‌گردد.
11. کمیسیون تقویم اراضی مستقر در مدیریت جهاد کشاورزی برای قیمت اراضی اقدام می‌کنند و نظر کمیسیون تقویم توسط مدیریت جهاد کشاورزی به دبیرخانه کمیسیون و به متقاضی به جهت واریز مبلغ  است.
12. توسط متقاضی مبلغ ارزیابی به حساب خزانه واریز می‌شود و توسط مدیریت جهاد کشاورزی فیش مربوطه به دبیرخانه کمیسیون مستقر در مدیریت امور زمین ها ارسال می‌شود.
13. مجوز تغییرکاربری برابر مساحت مورد مصوب جهت اجرای طرح برای متقاضی توسط دبیرکمیسیون تبصره ۱ ماده ۱ مستقر در مدیریت امور اراضی صادر می‌گردد و نتیجه به مدیریت جهاد کشاورزی شهرستان نیز اعلام می‌شود.
14. مدیریت جهاد کشاورزی بر درست اجرا شدن طرح نظارت دارد و در صورت برخورد هرگونه تخلف پرونده به مراجع قضائی مراجعه می‌شود.

آگهی خرید زمین کشاورزی در اویم

اویم در تمام شهرهای ایران خدمت رسانی می‌کند و افراد در شهرهای مختلف می‌توانند آگهی خرید یا فروش ملک را ثبت نمایند. اگر بدنبال خرید زمین کشاورزی و یا زمین زراعی در شمال هستید می‌توانید اپلیکیشن اویم را نصب نموده و آگهی های مختلف را مشاهده نماید و به مناسبترین مورد دسترسی داشته باشید.

 

 

مراحل انحصار وراثت ملک

انحصار وراثت ملک برای تعیین تکلیف میراث افراد پس از فوت آنها انجام می پذیرد که در گام اول باید افرادی که از دارایی ان فرد ارث می برند تعیین شوند. رسیدگی به امر انحصار وراثت زمین یا انحصار وراثت املاک مراحل و همچنین هزینه‌هایی دارد که با صدور گواهی آن تکلیف وارثان و سهم هر یک از آنها در اموال باقی مانده از متوفی مشخص می‌شود. به مجموعه این اقدامات انحصار وراژت املاک گفته می‌شود که ما در این مطلب قصد داریم به بررسی مراحل آن و ارائه نکات مهمی در این زمینه بپردازیم.

پس از آنکه یک فرد فوت می‌شود، ابتدا باید مرحله کفن و دفن و پرداخت بدهی‌های وی از محل دارایی‌هایی که از او به جا مانده انجام شود چرا که تا قبل از این مرحله به هیچ عنوان نمی‌توان در اموال آن فرد دخل و تصرفی را انجام داد. در مرحله بعد باید وارث یا وارثان آن متوفی از طریق راه‌های قانونی تعیین شوند و اگر فردی همسر، فرزند، پدر، مادر یا هیچ کدام از این افراد را نداشته باشد در این صورت وارث او یکی از وابستگان دورتر متوفی تعیین می‌شود.

پس از آنکه وارث متوفی تعیین شد بر اساس قانون تقسیم اموال او صورت می‌گیرد. به عبارت کوتاه‌تر باید گفت انحصار وراثت یعنی تعداد وارث‌های شخص فوت شده تعیین شوند و سهم آنها از ارث نیز مشخص شود که بعد از انجام این کار وارثان حق دارند اموال شخص فوت شده را مطابق با سهم قانونی خود تقسیم کنند.

همچنین مطابق با قانون هر یک از وارثان یا افرادی که از ارث سهم یا نفعی دارند مانند طلبکاران متوفی، می‌توانند با مراجعه به شورای حل اختلاف محل سکونت متوفی درخواست تصدیق انحصار وراثت خانه داشته باشند.

مرجع قانونی که برای گرفتن گواهی و تصدیق انحصار وراثت خانه به آنجا مراجعه شود، شورای حل اختلاف است که این شورا باید در محل آخرین سکونت فرد فوت شده باشد یعنی آخرین خانه مسکونی او در همان محل باشد. این موضوع نیز مهم نیست که فرد کجا فوت کرده یا اموال او در کدام شهر است.

رسیدگی به امر انحصار وراثت زمین یا انحصار وراثت املاک مراحل و همچنین هزینه‌هایی دارد که با صدور گواهی آن تکلیف وارثان و سهم هر یک از آنها در اموال باقی مانده از متوفی مشخص می‌شود. به مجموعه این اقدامات انحصار وراژت املاک گفته می‌شود.

مدارک مورد نیاز برای گواهی انحصار وراثت املاک

ارائه اصل گواهی فوت و کپی برابر اصل شده آن.(برای تهیه کپی برابر اصل می‌توان به دفاتر اسناد رسمی یا دفاتر شورای حل اختلاف مراجعه کرد.)

اسامی کلیه وارثان باید در فرم استشهادیه مخصوصی که توسط شورای حل اختلاف در اختیار متقاضیان قرار میگیرد نوشته و توسط ۲ نفر از اشخاصی که وراث و شخص فوت شده را می‌شناسند در یکی از دفاتر اسناد رسمی امضاء شده و در دفاتر اسناد رسمی تایید شود.

وراث باید پس از فوت شخص، لیست کلیه اموال و داراییهای او (اعم از وجه نقد، کالا، ملک و …) را به اداره دارایی محل سکونت متوفی ارائه نمایند و رسید آن را دریافت کنند. لیکن در حال حاضر ارائه رسید اظهارنامه دارایی به شورای حل اختلاف ضروری نیست.

متقاضی انحصار وراثت املاک باید علاوه بر شناسنامه خود، کپی برابر اصل شده شناسنامه سایر وراث را نیز تهیه و به شورای حل اختلاف تقدیم کند. ارائه اصل شناسنامه‌ها جهت ملاحظه هم الزامی است.

اگر فرد فوت شده همسر دائمی داشته باشد، همراه داشتن عقد نامه او و کپی آن الزامی است.

 مراحل انحصار وراثت ملک

همانطور که اشاره کردیم به محض فوت فردی، کسی دیگر قادر به دخل و تصرف در اموال او نیست. سپس نهایتا انحصار وراثت املاک باید از سوی یک مرجع رسمی اعلام گردد که این مرجع شورای حل اختلاف است. در ادامه به مراحل انجام انحصار وراثت زمین یا ملک می‌پردازیم.

مرحله اول: دریافت فرم مخصوص انحصار وراثت ملک

اولین مرحله برای دریافت گواهی انحصار وراثت املاک این است که فرم مخصوص آن را از شورای حل اختلاف آخرین اقامتگاه متوفی بگیرید. در این فرم باید اسم‌ افرادی که از متوفی ارث می‌برند به همراه مشخصات کامل و نسبت آنها با متوفی قید شود.

پس از پر کردن این فرم فرد باید به ۲ محل دیگر نیز برای تکمیل کردن مدارک مراجعه کرده و با فرم تکمیل شده به شورای حل اختلاف مراجعه کند.

مرحله دوم: تایید وراث

در این مرحله باید به یک دفتر اسناد رسمی مراجعه کنید که علاوه بر فرمی که در شورای حل اختلاف دریافت کرده‌اید، این مدارک نیز باید همراه شما باشد: گواهی فوت متوفی و همچنین اصل و کپی ‌شناسنامه و کارت ملی‌ تمام وارثان. فراموش نکنید که در این مرحله نیاز به حضور دو شاهد نیز وجود دارد.

به عبارت دیگر انجام این مرحله به این منظور است که دفتر دار اسناد رسمی، شهادت نامه‌ای را تنظیم کند که شاهدان با امضا و گواهی آن، وارثان فرد فوت شده را به صورت رسمی در همان فرم به خصوص، تایید کنند. در واقع این فرمی که ثبت می‌شود از جمله مدارکی است که شوراهای حل اختلاف در مراحل بعدی از شما تقاضا می‌کنند.

اولین مرحله برای دریافت گواهی انحصار وراثت املاک این است که فرم مخصوص آن را از شورای حل اختلاف آخرین اقامتگاه متوفی بگیرید. در این فرم باید اسم‌ افرادی که از متوفی ارث می‌برند به همراه مشخصات کامل و نسبت آنها با متوفی قید شود.

مرحله سوم: مالیات بر ارث

در مرحله سوم از مراحل انحصار وراثت ملک یا انحصار وراثت زمین، باید تکلیف اموال و دارایی‌هایی که فرد متوفی در اختیار داشته نیز مشخص شود. به همین منظور هم وارثان فرد فوت شده باید لیستی از اموال منقول و غیر منقول او ارائه دهند. سپس یکی از وارثان باید به اداره دارایی مراجعه کرده و کارهای مربوط به مالیات بر ارث را انجام دهد.

محاسبه این نوع از مالیات دارای قانونی مشخص است که بر اساس نسبت وراث با متوفی تعیین می‌شود. سپس اداره دارایی رسیدی را در اختیار شما می‌گذارد که همراه داشتن این رسید نیز به همراه دیگر مدارک برای اخذ گواهی انحصار وراثت لازم است.

مرحله چهارم: مراجعه مجدد به شورای حل اختلاف

در مرحله چهارم از مراحل انحصار وراثت ملک، فرم مخصوص انحصار وراثت املاک که امضای همه وارثان و شاهدان در آن وجود دارد و در دفتر اسناد رسمی به ثبت رسمی رسیده، کپی برابر اصل شناسنامه وراث، گواهی فوت متوفی، کپی برابر اصل عقدنامه همسر متوفی، دادخواست گواهی انحصار وراثت و رسید گواهی مالیاتی یا همان مالیات بر ارث باید تهیه شده و به شورای حل اختلاف تحویل داده شود. برای انجام این مرحله تنها حضور یکی از وارثان کافی است و نیازی به حضور همه وراث متوفی نیست.

مرحله پنجم: اقدامات شورای حل اختلاف

از این مرحله به بعد، کار صدور گواهی انحصار وراثت املاک، بر عهده شورای حل اختلاف است. در واقع مرجع قضایی پس از ملاحظه اسناد و مدارکی که ارائه شده، و با هزینه شما در یک روزنامه کثیرالانتشار تقاضای شما را آگهی کرده تا اگر شخص متوفی وارث دیگری نیز دارد با ملاحظه آن آگهی به دادگاه مراجعه کند. پس از گذشت یک ماه از انتشار این آگهی اگر فردی اعتراض نکند گواهی انحصار وراثت ملک صادر می‌گردد.

شما با داشتن گواهی انحصار وراثت املاک می‌توانید به صورت قانونی برای تقسیم ارث اقدام کنید. بانک‌ها با وجود این گواهی به شما اجازه برداشت از حساب فرد متوفی را می‌دهند.

دقت به این نکته بسیار مهم است که اگر متوفی دارای چند وارث باشد یا در زمان طلب اموال همه آنها باید حضور داشته باشند یا به یک نفر وکالت رسمی برای جمع آوری اموال را بدهند.

که روش دوم روشی بهتر و به لحاظ زمانی به صرفه‌تر است. ملک یا املاکی که به نام متوفی در اداره املاک ثبت شده باشد با ارائه گواهی انحصار وراثت خانه یا انحصار وراثت زمین به نام همه وارثان ثبت می‌شود.

در مرحله سوم از مراحل انحصار وراثت ملک یا انحصار وراثت زمین، باید تکلیف اموال و دارایی‌هایی که فرد متوفی در اختیار داشته نیز مشخص شود. به همین منظور هم وارثان فرد فوت شده باید لیستی از اموال منقول و غیر منقول او ارائه دهند. سپس یکی از وارثان باید به اداره دارایی مراجعه کرده و کارهای مربوط به مالیات بر ارث را انجام دهد.

انحصار وراثت ملک

برای انحصار وراثت خانه، باید توجه داشت که در کنار سایر اموالی که یک فرد دارد اگر خانه‌ای نیز داشته باشد به وارثان او خواهد رسید و بر طبق قانون همسر از خانه یک هشتم و سهم فرزند پسر دو برابر فرزند دختر خواهد بود.

توجه به این نکته مهم است که وراث نمی‌توانند خود خانه را میان خود تقسیم کنند چرا که باید در ابتدا خانه به فروش برسد و امکان دخل و تصرف در آن پیش از این اقدام وجود ندارد.

نکات مهم انحصار وراثت خانه

اگر فردی قصد خرید خانه ورثه‌ای را داشته باشد که انحصار وراثت در مورد آن انجام نشده پس از مراجعه به دفتر اسناد یا سازمان ثبت اسناد سند تک برگ برای هر یک از وراث به میزان سهمشان تهیه می‌شود و سپس برای فروش این خانه و انتقال سند آن به نام آن فرد باید کلیه ورثه با سندهای خود حضور پیدا کرده و اسناد مربوطه را امضا کنند. در صورت عدم حضور حتی یک نفر از آن‌ها امکان انتقال سند خانه ورثه‌ای وجود نخواهد داشت.

پس از تنظیم مبایعه ‌نامه باید یک کپی از مدارک شامل سند مالکیت ورثه‌ای گواهی انحصار وراثت و … تهیه شود تا در صورت پایبند نبودن ورثه به معامله، سندی برای اثبات حرف خود داشته باشید.

سهم فروش هر یک از وراث را باید به خود شخص یا وکیل وی تحویل داد و بابت آن رسید دریافت کرد.

 برای انحصار وراثت خانه، باید توجه داشت که در کنار سایر اموالی که یک فرد دارد اگر خانه‌ای نیز داشته باشد به وارثان او خواهد رسید و بر طبق قانون همسر از خانه یک هشتم و سهم فرزند پسر دو برابر فرزند دختر خواهد بود. توجه به این نکته مهم است که وراث نمی‌توانند خود خانه را میان خود تقسیم کنند چرا که باید در ابتدا خانه به فروش برسد و امکان دخل و تصرف در آن پیش از این اقدام وجود ندارد.

وارثان فرد متوفی چه کسانی هستند؟

افرادی که از یک فرد فوت شده ارث می‌برند از نظر قانون و شرع به ۳ دسته زیر طبقه بندی می‌شوند:

وراث طبقه اول که عبارتند از: پدر، مادر، زن، شوهر، اولاد و اولاد اولاد.

وراث طبقه دوم که عبارتند از: اجداد، برادر، خواهر و اولاد آنها.

وراث طبقه سوم که عبارتند از: عمو، عمه، دایی، خاله و اولاد آنها.

اگر در هر کدام از این طبقه بندی‌ها، حتی یک نفر از ورثه در قید حیات باشد هیچ ارثی به دیگر طبقات تعلق نمی‌گیرد.

 

انحصار وراثت ملک با اویم

اگر به دنبال انجام امور اداری مرتبط با انحصار وراثت ملک هستید، از اویم کمک بگیرید. با ثبت آگهی خدماتی در بخش خدمات اویم می توانید به افرادی که توانایی انجام ان را دارند دسترسی داشته باشید و کار خود را اسانتر نمایید.