سند ملک مشاع را بشناسیم!

 ملک مشاع و سند ملک مشاع از مواردی است که افراد با مالکیت بر روی یک ملک بصورت شراکتی باید از آن آگاه باشند. افرادی نیز که قصد خرید خانه دارند باید از مشاعی یا نبودن آن اطلاع داشته باشند. در این مقاله ضمن معرفی ملک مشاع، سند ملک مشاع، مراحل دریافت سند ملک مشاع را نیز بیان می‌نماییم.

ملک مشاع چیست؟

در اصطلاح لغوی مشاع به معنی مشترک و تقسیم نشده می‌باشد. در اصطلاح حقوقی مشاع به املاک یا اموالی اطلاق می‌گردد که دو یا چند نفر در آن شریک باشند. مشاع اغلب برای ملک و املاک مورد استفاده قرار می‌گیرد. در ملک مشاع از نظر حقوقی هر کدام از مالکان به میزان مساوی از ملک مربوط سهم داشته و در آن تقسیم‌بندی ملک مشخص نیست.

در ملک مشاع تمام افرادی که سهیم می‌باشند، حق دخل و تصرف دارند. به عبارت دیگر، امکان استفاده از ملک برای هر دو مالک امکانپذیر بوده و انجام کلیه اقدامات بر روی ملک نیازمند، تایید و رضایت افراد سهیم در آن می‌باشد.

در بحث سهم الارث ملک مشاع بیشتر مطرح می‌گردد. وراث مقدار مشخصی از سهم الارث را دارند و به مقدار مشخص در ملک سهم می‌برند.

تفاوت سند مشاع و سند شش دانگ

باید توجه داشته باشید که سند شش دانگ با سند مشاع متفاوت می‌باشد. فردی که سند شش دانگ به نام وی می‌باشد، مالکیت کل ملک را بر عهده دارد و آن ملک تنها به وی تعلق دارد. اما در سند مشاع مالکیت یک ملک متعلق به دو یا چند نفر می‌باشد و یک شخص به تنهایی نمی‌تواند، ادعای مالکیت بر کل ملک را داشته باشد.

سند تک برگی ملک مشاع

چنانچه مالکیت یک ملک برعهده چند مالک می‌باشد، هر یک از مالکین می‌توانند درخواست سند تک برگی کنند. به ازای هر سهمی که مالک دارد حتی ۱/۱۰ دانگ، سند تک برگ مجزا در اختیار خواهد داشت. اگر ملک دارای سند منگوله دار قدیمی می‌باشد، پس از افراز و تفکیک ملک مشاع هر یک از مالکین می‌توانند سند مجزای تک برگی داشته باشند.

در برخی موارد که خانه چند طبقه‌ای و دارای چند مالک است و سند بصورت مشاعی می‌باشد هر یک از مالکین می‌توانند برای گرفتن سند شش دانگ اقدام کنند. نکته مهم در تبدیل سند ملک مشاع به سند شش دانگ، قابلیت افراز ملک می‌باشد. به عبارت دیگر، متراژ ملک بایستی به اندازه‌ای باشد که بتوان به صورت استاندارد به واحد و یا طبقه تقسیم بندی نمود.

برای دریافت سند شش دانگ و تبدیل سند ملک مشاع به سند شش دانگ با مراجعه به اداره ثبت اسناد مدارک اولیه شامل سند مالکیت، کارت شناسایی، عوارض شهرداری، فیش آب، برق و گاز تحویل داده شده و درخواست تبدیل سند مشاع به سند شش دانگ ارائه کرد.

به منظور تبدیل سند مشاع به سند شش دانگ کسب رضایت از شهرداری ضروری است، لذا اداره ثبت درخواست افراز ملک را به اطلاع شهرداری می‌رساند و در پس از بررسی و تایید شهرداری، اداره ثبت دستور افراز ملک و تبدیل سند مشاع به شش دانگ را صادر می‌نماید. بدینوسیله، تقسیم نامه‌ای برای متراژ ملک و تقسیم واحدها توسط اداره ثبت تنظیم می‌گردد و در اختیار مالک قرار می‌گیرد. پس از آنکه اداره ثبت تعداد واحد و طبقات مورد مالکیت هر مالک را معین می‌کند، هر یک از مالکین می‌توانند برای دریافت سند شش دانگ به اداره ثبت مراجعه نمایند.

چنانچه سند مشاع به صورت منگوله‌دار باشد، در فرآیند تبدیل سند مشاع به سند شش دانگ، سند تک برگی صادر می‌شود. همچنین در صورتی که ملک قابل تبدیل به چند سند شش دانگ نباشد، برای هر مالک سند تک برگ صادر می‌شود که در آن سهم فرد از ملک را مشخص شده است.

دریافت سند ملک مشاع

اشاره شد که بدون رضایت تمام افراد سهیم، مالکین حق دخل و تصرف در ملک مشاعی را ندارند. علاوه بر آن در سند ملک مشاعی تنها مالکیت ذکر شده است و میزان و قسمت سهم هر مالک مشخص نشده است. بنابراین مالکین برای دریافت حق دخل و تصرف در مورد ملک تصمیم می‌گیرند که سهم خود از ملک مشاع را مشخص نمایند و این عمل با دریافت سند به صورت منگوله دار یا تک برگی میسر خواهد شد.

با تقاضای یکی از مالکین تقسیم ملک صورت می‌گیرد و تفکیک سند مشاع آغاز می‌گردد و هر یک از مالکین به صورت مجزا سند دریافت می‌کنند.

الزام به تنظیم سند رسمی ملک مشاع

اگر یکی از مالکین سهم مشاع خود را به فروش برساند، خریدار می‌تواند او را ملزم به تنظیم سند رسمی به نحو مشاع در محدوده سهم فروخته شده کند. در این حالت شخصی که خریدار ملک است باید دادخواست خود را به فروشنده و دیگر مالکین رسمی ملک به دادگاه تقدیم نماید.

مراحل دریافت سند ملک مشاع

هر یک از مالکین که تمایل به دریافت سند ملک مشاع دارند، بایستی مراحل زیر را طی نمایند:

• ارسال درخواست تفکیک سند به اداره ثبت اسناد و املاک
• تعیین سهم هر یک از مالکین
• تدوین و تنظیم تقسیم نامه
• تنظیم صورت مجلس تفکیکی شامل مشخصات و اطلاعات دقیق متراژ، تعداد واحدها و سهم تقسیم شده هر یک از مالکین
• ارسال اصل مدارک مربوط به ملک مشاع و تقسیم نامه تنظیم شده به اداره ثبت اسناد
• ابطال سند ملک مشاع و تنظیم اسنادی جداگانه برای هر مالک بر اساس سهم آنها

افرادی که تمایل دارند تا ملک مشاع خریداری نمایند و قصد دارند تا با پرداخت قدرالسهم مالکیت ملک را در مراحل دریافت سند ملک مشاع می‌تواند به دو صورت زیر انجام ‌شود:

• ملک مشاع قبل از ثبت منتقل شود.
• ملک مشاع بعد از ثبت منتقل شود.

در ادامه به توضیح انتقال ملک مشاع قبل از ثبت و بعد از ثبت می‌پردازیم.

انتقال سند ملک مشاع قبل از ثبت

براساس ماده ۱۱۴ آیین ‌نامه قانون ثبت، هرگاه درخواست ثبت سند ملک مشاع توسط چند نفر ارائه گردد و پیش از ثبت ملک، به یک نفر منتقل شود (فروخته شود) با اطلاع به افراد متقاضی که ملک با نام آنها آگهی شده است، سند مالکیت تمام ملک به نام فرد خریدار (منتق الیه) صدور می‌گردد.

انتقال سند ملک مشاع بعد از ثبت

مطابق ماده ۱۱ آیین ‌نامه قانون ثبت، اگر ملک مشاع به فرد دیگری منتقل شود، تمام اسناد و مدارک مالکیت قبلی باطل شده و فاقد اعتبار می‌باشند و سند مالکیت جدید صادر می‌گردد. براساس ماده ۵۸۳ قانون مدنی، هریک از شرکا می‌تواند بدون رضایت سایر شرکا سهم خود را جزئی یا کلی به شخص ثالثی منتقل نماید. همچنین مطابق ماده ۱۰۴ آیین‌نامه قانون ثبت هنگام انتقال تمام یا قسمتی از ملک ثبت شده و یا واگذاری حقی نسبت به عین ملک سند معامله در دفتر اسناد رسمی ثبت و خلاصه آن در دفتر املاک زیر ثبت ملک ثبت می‌شود.

دریافت سند ملک مشاع با اویم

در اپلیکیشن اویم امکانی فراهم شده است که می‌توان به افراد دارای تجربه در حوزه دریافت سند ملک مشاع دسترسی پیدا کرد. بدین ترتیب، با ثبت آگهی خدماتی در بخش خدمات اویم و امور اداری و وارد نمودن توضیحات و حق الزحمه پیشنهادی می‌توانید مسیر دریافت سند ملک مشاعی را برای خود هموارتر نمایید و از کمک‌های افراد متخصص این حوزه بهره مند شوید. شما می‌توانید، برای اشنایی بیشتر با اویم و امکانات و قابلیت‌های ویژه آن، مقاله معرفی اویم را مطالعه کنید.

 

 

نکات مهم در قرارداد اجاره

 

قرارداد اجاره از اهمیت ویژه‌ای در معاملات ملکی برخوردار است که عدم توجه به نکات مهم آن منجر به بروز تداخلات و ناسازگاری‌هایی میان طرفین می‌گردد. بنابراین توجه به تمام جنبه‌های قرارداد که منافع هر دو طرف عقد اجاره را در پی دارد، لازم و ضروری است. با کسب آگاهی از نکات مهم در قرارداد اجاره از بروز مشکلات و تداخلات پیشگیری نمایید.

نکته اول:

باید توجه داشته باشید که در اجاره نامه حتما مدت اجاره تعیین شده باشد در غیر اینصورت، مدت زمان اجاره یکسال تعیین می شود. مهلت اجاره از روزی آغاز می‌گردد که توافق بین موجر و مستاجر انجام شده است. چنانچه در عقد اجاره ابتدای مدت ذکر نشود، از زمان انعقاد قرارداد محسوب خواهد شد.

نکته دوم:

لازم نیست که موجر مالک عین مستاجره باشد، ولی باید مالک منافی آن باشد. پس اگر خانه ای را از دیگری اجاره کرد چون مالک منافع آن است قادر به انتقال منافع در مدت اجاره به دیگری است، مگر آنکه در قرارداد اجاره خلاف آن شرط شده باشد

نکته سوم:

در صورتی که بعد از عقد قرارداد مستاجر متوجه شود، عین مستاجره معیوب است، حق فسخ را دارد. در نظر داشته باشید این اقدام زمانی میسر است که موجر رفع عیب ننماید و ضرری به مستاجر وارد شود، در غیر اینصورت امکان فسخ قرارداد وجود ندارد. در صورتیکه عیب عین مستاجره در مدت استفاده مشخص شود، مستاجر می‌تواند بقیه مدت اجاره را فسخ نماید.

نکته چهارم:

در مدت زمان اجاره موجر حق تغییر در عین مستأجره را ندارد که با استفاده مستأجر از آن در تعارض باشد. چنانچه مورد اجاره نیاز به تعمیراتی دارد که در صورت عدم اجاره موجب تحمیل ضرر به موجر می‌گردد، مستاجر حق ممانعت در اعمال تعمیرات را ندارد حتی اگر موجب عدم استفاده وی از مورد اجاره می‌شود. در این صورت، مستأجر می تواند از حق فسخ استفاده کند.

نکته پنجم:

فرآیند و هزینه انجام تعمیرات و تمام مخارج که به منظور ایجاد شرایط برای بهره برداری از مورد اجاره لازم است به عهده مالک می باشد. تنها در صورتی که خلاف آن در اجاره نامه ذکر شود، موارد فوق بر عهده مستاجر خواهد بود. علاوه بر آن هزینه های مربوط به اسباب و لوازمی که برای استفاده از مورد اجاره ضروری است بر عهده مالک می باشد مانند نصب آبگرمکن یا شوفاژ و ...

نکته ششم:

در صورتی که مستأجر خارج از چارچوب متعارف مورد اجاره را مورد استفاده قرار دهد و موجر نتواند مانع او از این امر شود، حق فسخ برای موجر بوجود می‌‌آید. به عنوان مثال به جای استفاده و مصرف خانگی از برق، مصرف صنعتی از برق داشته باشد.

نکته هفتم:

مستاجر مکلف است تا در زمانهای معین در قرارداد، مبلغ اجاره بها را به موجر پرداخت نماید و رسید دریافت را از موجر تحویل بگیرد.

نکته هشتم:

اگر مستأجر از مورد اجاره در غیر موردی که در اجاره نامه آمده استفاده کند، موجر حق فسخ اجاره را خواهد داشت. برای مثال در قرارداد اجاره آمده که این مکان برای استفاده مسکونی به اجاره داده ولی مستأجر از آن استفاده تجاری کند.

نکته نهم:

با پایان مدت زمان اجاره، قرارداد اجاره به اتمام می‌رسد و در صورتی که پس از اتمام مدت زمان اجاره مستاجر مورد اجاره را تحویل ندهد، باید به ازای کل مدت زمان تصرف پس از اتمام عقد اجاره مبلغی را به عنوان اجاره بها به میزانی که محلی شبیه آن اجاره دارد، بپردازد ولو استفاده ننماید.

نکته دهم:

قرارداد اجاره با فوت یکی از طرفین عقد باطل نمی‌شود مگر آنکه موجر در قرارداد تنها زمان حیات خود را مالک منافع مورد اجاره ذکر کرده باشد، در این صورت با فوت او اجاره باطل خواهد شد. علاوه بر آن چنانچه در قرارداد اجاره مباشرت مستأجر در استفاده از مورد اجاره آورده شود با فوت مستأجر عقد اجاره باطل می گردد.

نکته یازدهم:

اگر مستأجر مورد اجاره را به دیگری اجاره دهد اجاره باطل یا فسخ نمی شود، مگر آنکه موجر در قرارداد اجاره برای خود به هنگام تحقق این امر حق فسخ را شرط کرده باشد.

نکته دوازدهم:

 چنانچه مستأجر بدون اطلاع و اجازه از موجر تعمیراتی در مورد اجاره اعمال نماید، حق دریافت هزینه و مطالبه هزینه‌ها را از موجر ندارد.

نکته سیزدهم:

مستاجر حق ساخت و ساز در مورد اجاره را ندارد مگر آنکه اجازه موجر را دریافت نماید. به عنوان مثال اگر مستاجر در محل درختی بکارد و بدون اجازه باشد، موجر حق دارد تا آن را از بین ببرد. اگر در پی اقدامات انجام شده توسط مستاجر آسیبی به بنا یا زمین مورد اجاره وارد شود، پرداخت هزینه‌ها تعمیرات و جبران خسارت برعهده مستاجر می‌باشد.

 

نکته چهاردهم:

 تنظیم قرارداد اجاره هم به صورت عادی و هم رسمی ممکن است. معمولا اشخاص بصورت عادی در آژانس های املاک اقدام به تنظیم قرارداد می کنند. در نظر داشت باشید که ابتدا برای تنظیم قرارداد اجاره به صورت عادی حتما دو نفر به عنوان شاهد ذیل سند اجاره را امضاء کنند تا طرفین از مزایای قانون روابط موجر و مستأجر مصوب  سال ۱۳۷۶ بهره مند شوند. نکته بعدی آن است که صرف تنظیم قرارداد در فرم های چاپی یا تایپ مفاد قرارداد موجب رسمی شدن آن نمی شود و تأثیری در ماهیت آن ندارد.

نکته پانزدهم:

 قراردادهای عادی اجاره باید با قید مدت اجاره در دو نسخه تنظیم شود و به امضاء موجر و مستأجر برسد و به وسیله دو نفر افراد مورد اعتماد طرفین به عنوان شاهد امضا شود. چنانچه موجر یا مستاجر به نمایندگی از دیگری قرارداد تنظیم کند باید اطمینان پیدا کرد که شخصی که به عنوان نماینده معرفی شده است، دلیل نمایندگی خود را ارائه دهد و به رویت طرف مقابل رساند و مدارک لازم پیوست قرارداد شود.

برای مثال اگر فردی خود را وکیل همسرش به عنوان موجر معرفی نماید، باید وکالت نامه رسمی مبنی بر وکالت در انعقاد عقد اجاره از طرف همسر را در اختیار داشته باشد.

نکته شانزدهم:

اگر مدت زمان اجاره پایان یابد، و مستاجر مورد اجاره را تخلیه ننماید موجر می‌تواند درخواست تخلیه نماید. برای تخلیه اگر سند عادی باشد باید نکات زیر رعایت شود. درخواست برای تخلیه به شوراهای حل اختلاف یا حسب مورد دادگاه محل ارائه و مشتمل بر نام و نام خانوادگی و محل اقامت مستاجر و مشخصات عین مستاجره مشخصات و تاریخ سند اجاره و کپی برابر اصل شده قرارداد اجاره و کپی برابر اصل شده سند مالکیت ملک می باشد.

نکته هفدهم:

در صورتی که مالکیت با ذینفع بودن موجر توسط شورای حل اختلاف یا دادگاه محل رسیدگی به درخواست محرز شود، دستور تخلیه صادر خواهد شد. پس از ابلاغ این دستور توسط مأمورین به مستأجر، مستاجر فرصت دارد تا 72 ساعت پس از دریافت ابلاغ دستور دادگاه مورد اجاره را تخلیه کند.

نکته هجدهم:

در بخش اول نکات مربوط به اجاره و اجاره نامه بیان کردیم که موجر مکلف است تا با پایان مهلت اجاره مبلغ ودیعه را استرداد نماید. به عبارت دیگر، موجر مبلغی را که به عنوان ودیعه یا تضمین از مستاجر دریافت کرده باشد در زمان تخلیه و تحویل مورد اجاره، باید به مستاجر پرداخت یا تحویل نماید.

نکته نوزدهم:

 اگر سند اجاره رسمی باشد برای تخلیه مورد اجاره درخواست صدور اجرائیه از دفتر خانه ای که قرارداد اجاره را تنظیم کرده به عمل می آید و دفترخانه پس از احراز هویت و صلاحیت موجر اوراق اجرائیه را در مدت زمان ۲۴ ساعت و در سه نسخه با قید تخلیه محل مورد اجاره به دایره اجرای اسناد رسمی اداره ثبت اسناد و املاک محل ارسال می‌کند و اداره ثبت به مدت ۲۴ ساعت نسبت به تشکیل پرونده و صدور ابلاغ و تخلیه به مأمور اقدام می کند و مأمور اجرا نیز مکلف است ظرف ۴۸ ساعت اجرائیه را به مستأجر ابلاغ و مستأجر ظرف ۳ روز از تاریخ ابلاغ نسبت به تخلیه اقدام نماید.

نکته بیستم:

در نظر بگیرید موجر مدعی است که مستاجر خسارتی به مورد اجاره وارد نموده یا اجاره بها و یا حق شارژ و غیره را پرداخت نکرده است، در این حالت نمی‌تواند مستقیما و از مبلغ رهن یا ودیعه که از مستاجر دریافت نموده است و موظف به استرداد آن است، برداشت نمایند. بلکه باید به دادگاه مراجعه نموده و با تحویل دادخواست مطالبه ضرر و زیان به میزان مورد ادعا دست یابد. البته در سالهای گذشته که مبالغ ودیعه تا سقف 000/000/10 ریال نیز بود، این امر بر عهده شورای حل اختلاف قرار داشت.

اگر شما هم بدنبال اجاره ملک هستید یا می‌خواهید ملک خود را به رهن و اجاره دهید، و قصد دارید تا از فردی در تنظیم قرارداد اجاره مشورت و راهنمایی بگیرید، می‌توانید در بخش خدمات اویم به افرادی که تخصص لازم در حوزه تنظیم قرارداد را دارند، دسترسی داشته باشید.

علاوه بر آن می‌توانید آگهی اجاره ملک خود را به صورت رایگان و با صرف کمترین زمان و هزینه در سایت و اپلیکیشن اویم ثبت نمایید و در معرض دید سایرین قرار دهید.